Cơn sốt của vụ việc Alibaba đã gần như khép lại từ đầu tháng 10 năm nay nhưng vẫn để lại dư âm và hậu quả đến nay vẫn chưa được xử lý hoàn toàn.
Những người đã trở thành khách hàng của Alibaba có lẽ vẫn còn đau đầu tìm cách lấy lại số tiền mà mình đã đầu tư vào các dự án đó và nguy cơ “mất trắng” là rất cao.
“Đế chế” Alibaba đã “sụp đổ” là một tin vui cho thị trường bất động sản nói riêng và cho người dân nói chung, nhưng “đế chế” này chỉ là một phần nhỏ trong số rất nhiều “Alibaba” khác vẫn đang “nhởn nhơ” ngoài vòng pháp luật.
Muốn tránh được các “Alibaba” đó cần hiểu được phương thức lừa đảo của chúng – mà ví dụ điển hình chính là của các công ty trong vụ việc địa ốc Alibaba vừa qua – từ đó rút ra cách để không bị lừa trong các trường hợp tương tự.
Hậu quả và phương thức “lừa đảo”
Số liệu cuối cùng cập nhật cho thấy Công ty địa ốc Alibaba đã vẽ ra khoảng 40 dự án “ma” với hơn 6700 nạn nhân và số tiền lên đến hơn 2500 tỷ đồng.
Những con số nêu trên là không nhỏ, vậy Công ty này đã sử dụng phương thức gì để có thể gây nên hậu quả như vậy?
Trước hết, có thể nói Công ty này nắm bắt được tâm lý của khách hàng. Mặc dù đất nền và dự án mà Alibaba rao bán đều không có hoặc không có đủ tính pháp lý, nhưng Công ty này cam kết nếu người mua không bán được, công ty sẽ mua lại với mức giá cao hơn 15% trên 6 tháng hoặc từ 25 – 28% trong 1 năm.
Với mức lãi suất gấp 3, thậm chí gấp 5 lần lãi suất ngân hàng này, người mua rất dễ bị hấp dẫn không chỉ một mà rất nhiều lần. Đồng thời, Alibaba nắm bắt được tâm lý khi mua bất động sản của khách hàng: Mua đất không phải để sử dụng mà là để chờ giá đất tăng và bán kiếm lời.
Dù các cơ quan chức năng ở địa phương nơi các dự án “ma” “mọc lên như nấm” đã nhiều lần ra công văn thông báo đến toàn thể người dân rằng Công ty Alibaba này hoàn toàn không sở hữu bất kỳ dự án nào trong khu vực, nhưng rất nhiều người vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra để “đầu tư” vào các dự án của Công ty này. Đánh vào tâm lý đó chính là nền tảng cho việc lừa đảo của Alibaba.
Theo ý kiến của Luật sư Lâm Minh Sang – Chủ Tịch Hội Đồng Luật Sư Thành Viên Của Công Ty Luật VietPoint: “Cách mà Alibaba hoạt động giống với mô hình PONZI, lấy tiền từ người tham gia mới để trả “lợi nhuận” cho những người đã tham gia trước đó”. Đây chính là chiêu thức Công ty Địa ốc Alibaba, cũng như rất nhiều “Alibaba” khác ngoài kia, đã và đang sử dụng để thực hiện vô vàn các màn lừa đảo của mình.
PONZI là mô hình lừa đảo “khét tiếng” và đã xuất hiện trong đời thực từ hơn 100 năm trước. Đây là trò vay tiền của người này để trả nợ cho người khác.
Người vay tiền đưa ra cam kết trả lãi rất cao cho người cho vay, kèm với những lời quảng cáo về các “tấm gương” đã từng nhận được lãi trước đó nhằm dụ dỗ người cho vay.
Bị hấp dẫn bởi lãi suất cao đó, người cho vay không chỉ tin tưởng bỏ tiền ra, mà còn giới thiệu cho những người cho vay mới. Từ đó, người vay tiền càng vay được nhiều khoản tiền với giá trị lớn hơn từ nhiều người cho vay sau.
Phương thức mà Alibaba sử dụng giống với PONZI. Cụ thể, Alibaba dùng đất nền và dự án “ma” làm công cụ để huy động tiền của khách hàng, thực chất đây là cách huy động vốn trả lãi cao.
Mức “ưu đãi” mà các KH của Alibaba “có thể” nhận được?
Trước tiên, Alibaba ký các “hợp đồng hợp tác đầu tư” với khách hàng. Các hợp đồng này có 2 dạng: Dạng 1 là Khách hàng nhận nền của dự án một thời gian sau kể từ ngày ký hợp đồng; Dạng 2 là Khách hàng không nhận nền mà chỉ nhận tiền lãi.
Đối với khách hàng thuộc nhóm hợp đồng Dạng 1, nếu đến thời hạn theo hợp đồng, Công ty không có nền để giao thì khách hàng phải “trông cậy” vào may mắn của mình, nếu nằm trong khoảng thời gian Công ty này đang “cực thịnh” do liên tục thành công huy động vốn từ khách hàng mới, thì sẽ được trả lại vốn gốc và lãi suất.
Những người tham gia trong nhóm khách hàng này có thể biết rằng họ đang bị lừa, nhưng chọn cách không lên tiếng bởi vì nếu họ không kiện thì vẫn còn hy vọng Alibaba sẽ mở bán ở các giai đoạn sau để có thể nhận được cả số tiền gốc và lãi suất.
Đối với khách hàng thuộc nhóm hợp đồng Dạng 2 sẽ có thêm điều kiện: Nền đất đó được Alibaba toàn quyền sử dụng. Giai đoạn đầu tiên của mỗi dự án hoặc lô đất, Alibaba dùng số tiền bán được chia theo tỷ lệ 30% – 70%.
Theo đó, 30% sẽ được trích ra để xây dựng cơ sở hạ tầng như đường nhựa, điện đường, cây xanh,… để chiêu dụ và củng cố lòng tin nơi khách hàng. Với 70% còn lại, Alibaba dùng để mua đất để lập nên các dự án “ma” mới.
Giai đoạn thứ hai, Alibaba lập ra nguyên tắc 20% – 80%. Cụ thể, 20% sẽ là khách hàng thuộc hợp đồng Dạng 1, 80% là khách hàng thuộc hợp đồng Dạng 2.
Giá bán ở giai đoạn này được tính bằng giá gốc đã bán ở giai đoạn đầu tiên, cộng với lãi suất phải trả cho khách hàng mua đợt đầu tiên, cộng với 10% chi phí quản lý của Alibaba.
Vì nhận thấy “lợi nhuận” hấp dẫn, nên đa phần khách hàng ở giai đoạn đầu tiên sẽ lôi kéo người xung quanh mình trở thành khách hàng của giai đoạn này.
Với số đất nền từ khách hàng Dạng 2 của giai đoạn trên, Alibaba sẽ mở bán giai đoạn ba. Giá lúc này lại là giá gốc giai đoạn hai, cộng lãi suất phải trả cho khách hàng của giai đoạn hai, cộng 10% chi phí quản lý của Alibaba. Khách hàng sẽ được nhận lãi theo cam kết.
Với giai đoạn ba này nguyên tắc 30% – 70% sẽ được áp dụng. 30% là khách hàng Dạng 1 và 70% là khách hàng Dạng 2. Tương tự ở phía khách hàng, người này lôi kéo người kia, đa phần khách hàng ở giai đoạn ba là người được khách hàng ở giai đoạn hai giới thiệu vào.
Cứ như vậy, Alibaba tiếp tục thực hiện các giai đoạn tiếp theo và ngày càng “phình to” khi càng ngày người tham gia càng nhiều, bởi ai cũng có cảm giác mình đang hưởng lợi, bởi vì Alibaba dùng tiền của người cho vay mới để trả “lợi nhuận” cho những người cho vay cũ – đây chính là bóng dáng của mô hình PONZI mà Alibaba áp dụng với khách hàng Dạng 2.
Cứ thế, người mới thì ngày càng đông do ham lợi và những người cũ có thể lại trở thành người mới với số tiền còn lớn hơn lần đầu vì đã thành công một lần.
Hiểu được “bí kíp” của Địa ốc Alibaba thôi chưa đủ mà cần phải biết làm thế nào để không bị lừa trong các trường hợp tương tự.
Cách thức để phòng tránh rủi ro trong tương lai
Đầu tiên và tiên quyết, người mua phải kiểm tra tính pháp lý của dự án. Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định cụ thể trách nhiệm công khai nội dung thông tin về bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Các nội dung thông tin này là bắt buộc công khai, người mua có thể tra cứu trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; hoặc trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; hoặc sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Người dân cũng có thể đối chiếu thông tin tra cứu được với các cơ quan có thẩm quyền liên quan để xác thực. Việc tra cứu thông tin trước khi đầu tư vào dự án là bước đầu để giảm thiểu rủi ro.
Đồng thời với việc tra cứu thông tin, người mua cần yêu cầu doanh nghiệp cung cấp đầy đủ và chính xác các hồ sơ pháp lý của dự án, có thể gồm nhưng không giới hạn ở:
- Các giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản.
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500.
- Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Hồ sơ quy hoạch và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có.
- Biên bản nghiệm thu theo tiến độ.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Ngoài ra, người mua cũng cần thực hiện việc kiểm tra xem dự án đó có thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa hay đang bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án hay không.
Tiếp đến, người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng trước khi ký kết. Nhiều khách hàng đặt bút ký ngay hợp đồng sau khi nghe nhân viên Địa ốc Alibaba “rót mật vào tai” mà bỏ qua khâu kiểm tra vì nó quá “lằng nhằng”.
Đầu tiên, về hình thức, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm các loại sau:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Tuy nhiên, để “lách” luật và điển hình là Địa ốc Alibaba trong thời gian qua, các chủ dự án bán đất nền “chui” cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, mà theo đó khách hàng thanh toán dưới dạng vốn góp và chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư, rủi ro và thiệt hại bị đẩy sang cho khách hàng bởi số tiền “vốn góp” đó được sử dụng với mục đích khác.
Khi tiến hành ký kết bất kể là loại hợp đồng gì, người mua cần đọc kỹ nội dung của hợp đồng, bởi các hợp đồng với mục đích “lừa đảo” được soạn sẵn với các điều khoản bất lợi cho khách hàng.
Người mua phải biết bên ký hợp đồng với mình là ai, có phải là chủ tài sản không, nếu không phải thì cần yêu cầu cung cấp văn bản ủy quyền hợp pháp.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần kiểm tra độ uy tín của chủ dự án. Uy tín chủ dự án được thể hiện qua các dự án đã thực hiện, qua cách ứng xử với khách hàng và đặc biệt là việc tuân thủ pháp luật.
Từ năm 2017, đã có không ít các bài báo trên trang mạng xã hội cũng như báo giấy liên quan đến việc lừa đảo của Địa ốc Alibaba, nhưng đến năm 2019 lại ngày càng có nhiều nạn nhân, mọi việc chỉ dừng lại khi “đế chế” này “sụp đổ”.
Điều đó chứng tỏ, người mua còn lơ là đối với việc kiểm tra uy tín của chủ đầu tư và dễ bị “mờ mắt” bởi những “lợi nhuận béo bở” được hứa hẹn.
Vụ việc Alibaba cho thấy uy tín của chủ dự án là một khía cạnh quan trọng không nên bỏ qua khi muốn tiến hành đầu tư bất động sản.
Để chắc chắn hơn, người mua nên kiểm tra mặt bằng chung giá của các bất động sản cùng loại trên khu vực. Người mua nên ngay lập tức đặt câu hỏi khi thấy giá của bất động sản đang dự định đầu tư thấp hơn và thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung khu vực.
Ví dụ như trong vụ việc Địa ốc Alibaba, các dự án được bán ra với giá thấp hơn từ 30% – 60% so với các dự án khác lại được cam kết rất nhiều “lợi nhuận”, không khó để nhận thấy sự bất thường từ việc mua bán này.
Cuối cùng, người mua cần kiểm tra tiêu chuẩn và các tiêu chuẩn của dự án xem có phù hợp với cam kết khi được bàn giao dự án hay không để chắc chắn tài sản nhận được đúng với số tiền đã bỏ ra.
Bài học từ vụ việc Địa ốc Alibaba chưa bao giờ là muộn đối với cho khách hàng khi đầu tư vào bất động sản dưới bất kì hình thức nào, cũng như là lời cảnh tỉnh cho những doanh nghiệp đã và đang có ý định làm ăn không chân chính.
“Phòng bệnh hơn chữa bệnh”, việc hiểu được phương thức lừa đảo và nắm rõ cách để tránh bị lừa trong các trường hợp tương tự sẽ góp phần làm nên thành công cho khách hàng khi muốn đầu tư vào bất động sản, cũng như đẩy lùi và xóa bỏ các “Alibaba” khác còn đang tồn tại khắp nơi trên thị trường.
