Mật độ xây dựng quy định đối với nhà ở dân cư

I. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được giải thích tại Mục 1.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 (sau đây gọi tắt là quy chuẩn xây dựng), bao gồm Mật độ xây dựng thuần (net-tô) và Mật độ xây dựng gộp (brut-tô).

Trong đó,

– Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).

– Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

II. Quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với nhà ở dân cư:

1. Đối với những công trình nhà ở dân cư, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được quy định tại mục 2.8.6 Quy chuẩn xây dựng như sau:

– Đối với nhóm nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…), mật độ xây dựng thuần tối đa được quy định dựa trên diện tích lô đất, theo Bảng 2.6:

Theo đó:

+ Đối với lô đất có diện tích đất từ 50m² trở xuống, hộ dân cư được phép xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất đó (100% diện tích lô đất);

+ Đối với lô đất có diện tích 75m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 90% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 100m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 80% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 200m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 70% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 300m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 60% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích 500m², hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 50% diện tích lô đất;

+ Đối với lô đất có diện tích từ 1000m² trở lên, hộ dân cư được phép xây dựng nhà chiếm tối đa 40% diện tích lô đất.

– Đối với nhóm nhà chung cư, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được tính theo diện tích lô đất và chiều cao công trình và được quy định chi tiết theo Bảng 2.7a dưới đây:

– Đối với nhóm dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được tính theo diện tích lô đất và chiều cao công trình và được quy định chi tiết theo Bảng 2.7b dưới đây:

Đối với như lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị nêu trong Bảng 2.6, Bảng 2.7a và Bảng 2.7b, mật độ xây dựng tối đa cho phép của lô đất đó được xác định dựa trên công thức sau đây:

M_i = M_a – (S_i – S_a) x (M_a – M_b) : (S_b – S_a)   hoặc   M_i = M_a – [( S_i – S_a ) : (S_b – S_a)] * (M_a – M_b)

Trong đó:

+ M_i (%) là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích nằm giữa giá trị nêu trong Bảng 2.6;

+ M_a (%) là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích giới hạn dưới so với i trong Bảng 2.6;

+ M_b (%) là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích giới hạn trên so với i trong Bảng 2.6;

+ S_i (m²) là diện tích của lô đất đang tính mật độ xây dựng;

+ S_a (m²) là diện tích của lô đất giới hạn dưới so với i trong Bảng 2.6;

+ S_b (m²) là diện tích của lô đất giới hạn trên so với i trong Bảng 2.6;

Ví dụ: tính mật độ xây dựng của lô đất có diện tích 600m² như sau: Vì diện tích lô đất là 600m², nằm giữa giá trị 500m² và 1000m² trong Bảng 2.6, trong đó:

S_i là 600m²; M_a là 50%; M_b là 40%; S_a là 500m²; S_b là 1000m². Từ đó ta tính được Mật độ xây dựng thuần của lô đất diện tích 600m² tối đa cho phép bằng:

M₆₀₀ = M_a – (S_i – S_a) x (M_a – M_b) : (S_b – S_a);

Tương đương: M₆₀₀ = 50% – (600 – 500) x (50% – 40%) : (1000 – 500);

Tương đương: M₆₀₀ = 50% – (100 x 10% : 500);

Tương đương: M₆₀₀ = 50% – 2% ;

Tương đương: M₆₀₀ = 48%.

Kết luận, Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với lô đất diện tích 600m² là 48%.

– Từ mật độ xây dựng, ta có thể tính được diện tích công trình nhà ở tương ứng trên diện tích đất đó.

Ví dụ: Đối với lô đất có diện tích 600m², mật độ xây dựng 48% sẽ được phép xây dựng công trình nhà ở dân cư với diện tích:

S_nhà = S_{lô đất} x Mật độ xây dựng  ó S_nhà = 600 x 48%  ó S_nhà = 288 m²

Như vậy, hộ dân cư được xây dựng nhà ở có diện tích tối đa là 288m² trên lô đất có diện tích là 600m².

2. Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép được quy định tại mục 2.8.7 Quy chuẩn xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.

III. Chế tài đối với trường hợp xây dựng không đúng với mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép:

Căn cứ theo quy định tại Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị 2009 được hướng dẫn bởi Điều 20 Nghị định 37/2010/NĐ-CP và Điều 90 Luật Xây dựng 2014 thì chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng là một nội dung bắt buộc của đồ án quy hoạch chi tiết và Giấy phép xây dựng được lập phù hợp, trên cơ sở của đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Như vậy, mật độ xây dựng đồng thời là nội dung bắt buộc của Giấy phép xây dựng. Do đó, trường hợp xây dựng công trình nhà ở vượt quá phạm vi mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép chính là thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở sai nội dung Giấy phép xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở (sau đây gọi tắt là Nghị định 139/2017/NĐ-CP), đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (vượt quá mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép) sẽ bị phạt tiền:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

+ Sửa chữa, cải tạo: 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng;

+ Xây dựng mới: 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng:

+ Sửa chữa, cải tạo: 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;

+ Xây dựng mới: 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc hai trường hợp ở trên:

+ Sửa chữa, cải tạo: 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng;

+ Xây dựng mới: 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.