fbpx

Làm gì khi bên đặt cọc tự ý dọn vào nhà ở khi chưa được bàn giao

Hỏi: Luật sư cho mình hỏi một vấn đề này. Mình là chủ của căn nhà trên đất, mình có nhận cọc 500 triệu để bán cho khách A. Trong hợp đồng đặt cọc thỏa thuận trong vòng 30 ngày thì hai bên phải tới công chứng và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở, nhưng hết thời hạn trên mà khách không đến ký và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng đó, dù mình đã nhắn tin và gọi điện nhắc nhở. Mãi sau đó, do kéo dài thời gian đã lâu nên mình đã bán cho bên thứ ba và đã công chứng sang tên cho bên thứ ba xong xuôi. Sau này người khách A làm đơn kiện và yêu cầu mình phải công chứng lại Hợp đồng chuyển nhượng và trả nhà cho họ. Mình không đồng ý vì do khách A đó không đến công chứng theo đúng thời hạn nên bên đặt cọc đã tự ý phá khóa dọn vào nhà ở. Còn bên thứ ba thì đã được đứng tên sổ và bàn giao nhà nhưng chưa dọn tới ở nên giờ không vào được. Nhờ các bạn luật sư tư vấn cho mình biết phải làm gì để bên đặt cọc phải dời đi để trả lại nhà cho bên thứ ba ạ. Cảm ơn Luật sư.
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Dựa trên cơ sở những thông tin mà bạn cung cấp thì VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi của bạn như sau:
Việc bạn ký Hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì đã quá thời hạn nhưng bên đặt cọc không đến công chứng và ký Hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn như thỏa thuận trước đó nên được hiểu rằng bên đặt cọc đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Trường hơp này, bạn có quyền bán cho người thứ ba và nhận 500 triệu tiền cọc đó.
Bên cạnh đó, khi hai bên chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng, nhà chưa được bàn giao hợp pháp thì bên đặt cọc không có quyền đối với căn nhà trên. Do đó, trong trường hợp này mà bên đặt cọc tự ý phá khóa cửa và dọn vào nhà ở là đang có hành vi vi phạm pháp luật hình sự.
Theo đó, đối với hành vi tự ý dọn vào nhà ở có thể cấu thành Tội xâm phạm chỗ ở của người khác, quy định tại Điều 158 Bộ Luật hình sự 2015, sửa đổi năm 2017, quy định như sau:
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây xâm phạm chỗ ở của người khác, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:
a) Khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác;
b) Đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở của họ;
c) Chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hoặc người đang quản lý hợp pháp vào chỗ ở của họ;
d) Xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:
a) Có tổ chức;
b) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
c) Phạm tội 02 lần trở lên;
d) Làm người bị xâm phạm chỗ ở tự sát;
đ) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
3. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”

Đối với hành vi tự ý phá khóa cửa thì tùy vào giá trị tài sản bị hư hỏng mà có thể cấu thành Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản quy định tại Điều 178 Bộ Luật hình sự 2015, sửa đổi năm 2017 quy định như sau:
1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
đ) Tài sản là di vật, cổ vật.
……..”

Như vậy, bạn hoặc bên thứ ba người đã được sang tên có quyền làm đơn tố giác tội phạm về hành vi phá khóa và xâm phạm chỗ ở của bên đặt cọc, gửi đến Công an có thẩm quyền nơi có nhà đất bị xâm phạm trái phép để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

Hotline: 0907 73 73 17 (Luật sư Huỳnh Thị Việt Nga)
Email tư vấn: vietnga@vietpointlaw.vn
Địa chỉ: 57 Vành Đai Tây, P. An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Bài viết tương tự:  Không có sổ đỏ có làm thủ tục thay đổi nơi đăng ký thường trú được không?

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *