Hỏi: Tôi có mua một thửa đất ở vào năm 2001 tại TP. HCM, có giấy tờ mua bán đất viết tay nhưng sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ, tại thời điểm đó vì một số lý do tôi chưa thực hiện sang tên đổi sổ được và nay tôi có nhu cầu hợp thức hóa thửa đất trên thì có phải đóng thuế hay chi phí gì hay không?
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn anh/ chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Căn cứ theo thông tin mà anh/ chị cung cấp và quy định tại Khoản 2 Điều 100 và Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, thửa đất của anh/ chị có thể thuộc một trong hai trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khác khi có một trong số các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và có giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của các bên, đất không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Căn cứ theo Điều 107 Luật Đất đai 2013, trong mỗi trường hợp trên, anh/ chị có thể phải đóng các loại thuế và phí sau đây:
– Tiền sử dụng đất;
– Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
– Lệ phí địa chính.
Tuy nhiên trong hai trường hợp khác nhau việc đóng thuế và các chi phí khi thực hiện hợp thức hóa là khác nhau.
– Đối với trường hợp 1:
+ Căn cứ theo Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, anh/ chị sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất;
+ Căn cứ theo Điều 2 và Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, anh/ chị sẽ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nhiệp:
Căn cứ theo Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 hướng dẫn về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (sau đây gọi tắt là Thông tư 153/2011/TT-BTC) thì số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là đất ở phải nộp được tính theo công thức:
| Số thuế phải nộp (đồng) | = | Số thuế phát sinh (đồng) | – | Số thuế được miễn, giảm (nếu có) (đồng) |
Trong đó:
| Số thuế phát sinh (đồng) | = | Diện tích đất tính thuế (m2) | x | Giá của 1m2 đất (đồng/m2) | x | Thuế suất (%) |
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng;
Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012;
Thuế suất được tính theo bậc dựa trên diện tích đất tính thuế so với hạn mức, được quy định và hướng dẫn tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC.
+ Căn cứ theo Điểm e Khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (văn bản hết hiệu lực từ ngày 13/01/2020) thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận một khoản lệ phí.
– Đối với trường hợp 2: Theo quy định tại Khoản 6 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết Luật đất đai thì ngoài Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Lệ phí trước bạ ra, anh/ chị còn phải nộp Tiền sử dụng đất.
Cách tính Tiền sử dụng đất đối với trường hợp 2 của anh/ chị được tính theo công thức sau:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất | x | Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) | – | Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất được ghi tại quyết định giao đất;
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
– Trường hợp khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
– Trường hợp khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.
