Ngày 01/7/2020 tới đây, Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ có hiệu lực. Điều đó cũng đồng nghĩa quy định về diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ là 25 m2 sẽ được áp dụng. Điều này bên cạnh có thể giúp những người có thu nhập thấp/ trung bình có cơ hội có nhà, nhưng cũng là một bài toán khó trong vấn đề về dân số, quy hoạch, xây dựng.
Quy định pháp luật liên quan đến quy chuẩn diện tích căn hộ
Luật nhà ở năm 2014 không quy định diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư mà chỉ quy định căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thì diện tích sàn căn hộ phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Đối với căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội, tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định diện tích tối thiểu là 25 m2. Còn căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại thì chưa có Nghị định quy định cụ thể về diện tích tối thiểu, nên phải áp dụng quy chuẩn kỹ thuật. Tuy nhiên, các Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành chưa có quy định về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nói chung và căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại nói riêng. Ngày 31/12/2019, Bộ xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (sau đây gọi là “QCVN 04:2019/BXD”).
QCVN 04:2019/BXD: Diện tích sử dụng tối thiểu không được nhỏ hơn 25 m2
Căn cứ Điều 2.2 QCVN 04:2019/BXD, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 25 m2, trong đó diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2. Riêng đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở* trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Riêng phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên (*Chú thích: Phòng ở là phòng ngủ và phòng sinh hoạt khác).
Đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng tối thiếu cũng không được nhỏ hơn 25 m2. Đồng thời, đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9 m2 không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
Nhiều quan điểm về việc cho phép xây dựng căn hộ 25 m2
Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng phương án xây dựng nhà chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 là hợp lý, nhất quán và phù hợp với Thông tư 31/2016/TT-BXD. Theo đó, ông Châu dẫn khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM: có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố thì có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ giá rẻ. Ngoài ra, trong hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) cần nhà giá rẻ. Chính vì lẽ đó “nhu cầu nhà ở thương mại nhỏ có 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn, cần phải được giải quyết thật thỏa đáng để đảm bảo ổn định an cư cho người dân” – ông Châu nhấn mạnh.
Trái với quan điểm trên, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP. Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam lo ngại việc xây căn hộ 25 m2 sẽ phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng, đặc biệt đối với khu vực có mật độ dân cao. Đồng thời, việc quản lý sao cho các khu này luôn gọn gàng, sạch sẽ không nhếch nhác, trở thành khu ổ chuột. Nếu làm không tốt, căn hộ 25 m2 sẽ để lại hậu quả khó khắc phục cho xã hội.
Phản biện quan điểm cho rằng căn hộ 25 m2 sẽ gây ra hệ luỵ cho xã hội, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA) cho biết “Chẳng có hệ lụy gì cả, căn hộ 25 m2 phù hợp với một nhóm người mua nhà. Tôi sang các nước Sinapore, Thái Lan… họ có cả khu lên tới hàng vạn căn như thế trong 1 dự án”. “Vấn đề là hạ tầng như thế nào thôi, chứ dự án có chỉ tiêu rồi, cứ đáp ứng chỉ tiêu là được. Chúng ta không nên lo sợ về việc đó. Thông tư của Bộ Xây dựng đã quy định rõ, tỷ lệ căn hộ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ tại một dự án. Bộ không cho phép dự án 100% căn hộ diện tích dưới 45 m2 đâu”.
Ý kiến của Bộ Xây dựng
Về ý kiến xây dựng căn hộ 25 m2, trước đây UBND TP. HCM đã có Văn bản số 5657/UBND-ĐT ngày 11/9/2017 gửi Bộ Xây dựng về kiến nghị một số nội dung liên quan đến quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư. Theo đó, UBND TP. HCM cho rằng căn hộ nhỏ (dưới 45 m2/ căn hộ) sẽ làm tăng dân số, tăng áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch được duyệt.
Trả lời Văn bản số 5657/UBND-ĐT ngày 11/9/2017 của UBND TP. HCM, Bộ Xây dựng có Văn bản số 2502/BXD-QLN ngày 23/10/2017 cho rằng công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự, mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Đối với các dự án nhà ở thì việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch, Quy chuẩn quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh: “Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước trên thế giới đều cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ (Hàn Quốc: 14 m2; Pháp: 15 m2; Thái Lan: 15 – 20 m2). Tuy nhiên các quốc gia này vẫn thực hiện tốt việc quản lý dân số, quản lý quy hoạch – kiến trúc và bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các đô thị”.
Kết luận
Nhìn chung, việc cho phép diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25 m2 có thể sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch, nhưng không thể phủ nhận tính nhân văn của quy định này, bởi nó có thể giúp những người có thu nhập thấp/ trung bình có cơ hội “an cư, lạc nghiệp”. Chắc hẳn, Bộ xây dựng đã nghiên cứu rất kỹ và tham khảo kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới trước khi ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD. Theo quan điểm của chúng tôi, vấn đề quan trọng nhất hiện tại chính là việc thực thi – hay nói đúng hơn chính là ở các cá nhân, tổ chức. Cụ thể, nếu các chủ đầu tư đảm bảo pháp lý dự án đầy đủ; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý dự án theo đúng các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình,… thì bài toán giữa “an cư, lạc nghiệp” và vấn đề dân số, quy hoạch, xây dựng có khả năng sẽ được giải quyết ổn thoả./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
