Hỏi: Nhờ Luật sư tư vấn cho tôi về trường hợp này.
Tôi có mua một căn hộ chung cư từ chủ đầu tư, đến nay vẫn chưa được cấp sổ. Lúc đó, tôi được giữ lại 01 bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ. Đến đầu năm 2024 tôi có nhu cầu bán lại căn hộ trên cho người thứ hai thì mới phát hiện ra đã bị mất bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ đó. Tôi cầm bản sao y của Hợp đồng đó để đi công chứng bán lại cho người thứ hai thì bên văn phòng công chứng nói phải có bản chính thì họ mới công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán cho tôi. Sau đó, tôi liên hệ chủ đầu tư để xin lại một bản chính thì bị từ chối.
Bây giờ tôi không biết phải làm thế nào. Xin Luật sư tư vấn cho tôi biết bên văn phòng công chứng và bên chủ đầu tư làm như vậy là đúng hay sai. Tôi xin cảm ơn.
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi của bạn như sau:
– Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: ….
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.”
– Căn cứ Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 về hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đối với bên chuyển nhượng như sau:
“Điều 13. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.
2. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:
a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.
Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;
b) …… Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; ……
……
d) Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;
g) Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;
…”
Như vậy, căn cứ quy định trên thì khi thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc khi đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên bán bắt buộc phải xuất trình Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư. Đồng thời các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như các lần chuyển nhượng trước đó. Ngoài ra, căn cứ quy định hiện hành thì Chủ đầu tư không có nghĩa vụ phải cung cấp thêm một bản chính của Hợp đồng mua bán căn hộ cho bên bán.
Do đó, theo quy định hiện hành, đối với trường hợp bị mất Bản chính Hợp đồng mua bán căn hộ, bên bán phải chờ cho đến khi căn hộ có Giấy chứng nhận thì mới được chuyển nhượng. Tuy nhiên, có những căn hộ có Giấy chứng nhận rất lâu, thậm chí hàng chục năm nên bạn có thể kiện dân sự để Tòa án xem xét giải quyết cho bạn sao cho hợp tình hợp lý.
Trên đây là tư vấn pháp lý của VietPointLaw liên quan đến vấn đề nêu trên. Trường hợp Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT
Hotline: 0907 73 73 17 (Luật sư Huỳnh Thị Việt Nga)
Email tư vấn: vietnga@vietpointlaw.vn
Địa chỉ: 57 Vành Đai Tây, P. An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
