Vào những năm gần đây, hình thức “mua bán đất đai” dưới hình thức Hợp đồng ủy quyền đã không còn quá xa lạ với người dân. Tuy nhiên, hình thức mua bán này lại biến tướng thành nhiều kiểu khác nhau, ngày càng tinh vi hơn đối với từng trường hợp cụ thể.
Điển hình như trường hợp dưới đây, VietPointLaw từng tiếp nhận tư vấn cho một khách hàng tạm gọi là chị A. Chị đến công ty chúng tôi và trình bày như sau: Chị A vay tiền của ông B, hai bên đã ký giấy vay tiền trong đó ghi rõ bên vay thế chấp một bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, đồng thời bên cho vay cam kết không được tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp và chị A đã giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho ông B giữ làm tin. Ngoài ra, bên cho vay còn yêu cầu bên vay phải lập giấy ủy quyền cho bên cho vay được quyền chuyển nhượng bất động sản trên để làm tin. Thực tế, chị A vẫn sinh sống bình thường tại căn nhà này từ đó đến nay. Đến một ngày, bất ngờ có nhân viên ngân hàng đến thẩm định thực trạng đất. Lúc này chị mới biết đất của mình đã bị chuyển nhượng qua một người thứ ba, người này đã thế chấp bất động sản trên cho Ngân hàng. Nay ngân hàng đến thẩm định thực trạng nhà để chuẩn bị cho hồ sơ thu hồi nợ. Chị trình bày thêm, từ đó đến nay không có ai đến coi nhà đất hoặc yêu cầu chị bàn giao nhà cho người khác. Cũng không có nhân viên ngân hàng nào đến thẩm định nhà chị trước đó. Có thể thấy, có rất nhiều vấn đề pháp lý trong trường hợp trên.
Trước tiên, về giao dịch chuyển nhượng giữa bên cho vay với người thứ ba. Chị A thế chấp bất động sản cho bên cho vay, trong giấy vay tiền đã nêu rõ bên cho vay cam kết không được chuyển nhượng bất động sản thế chấp. Sau đó, chị A làm giấy ủy quyền với nội dung ủy quyền cho ông B được quyền chuyển nhượng tài sản trên. Như vậy, về bản chất giấy ủy quyền ký hai bên là giả tạo nên có thể bị vô hiệu, vì ý chí của chị A chỉ muốn thế chấp bất động sản cho ông B, chứ không muốn ông B thay mặt chuyển nhượng cho người thứ ba, việc ký giấy ủy quyền chỉ để cho ông B yên tâm. Theo đó, Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”
Theo đó, căn cứ Điều 133 BLDS 2015 quy định như sau:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, bất động sản của chị A đã bị chuyển nhượng cho người thứ ba và đã được đăng ký hợp pháp nên giao dịch chuyển nhượng giữa bên cho vay và người thứ ba này có thể không bị vô hiệu. Thay vào đó chị A có quyền khởi kiện bên cho vay phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, Tòa án cần phải xem xét thêm về sự ngay tình trong vụ án này của người thứ ba. Bởi, từ đó đến nay chị A sinh sống tại căn nhà này bình thường, người thứ ba mua từ bên cho vay một thời gian dài, nhưng không đến xem thực trạng nhà, cũng không yêu cầu bàn giao nhà. Và ngân hàng là bên nhận thế chấp nhà, trước khi cho vay cũng không thẩm định thực trạng nhà. Vậy người thứ ba này và ngân hàng có ngay tình không. Trường hợp chứng minh được người thứ ba và ngân hàng không ngay tình thì các giao dịch chuyển nhượng giữa bên cho vay và người thứ ba, giao dịch thế chấp giữa người thứ ba và ngân hàng không thể thuộc trường hợp Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 133 BLDS 2015.
Do đó, mỗi người thực hiện một giao dịch nằm ngoài ý chí của mình phải biết đến hậu quả pháp lý mà mình có thể phải gánh chịu, dẫn đến nhiều nguy cơ tiềm ẩn gây mất tài sản, dẫn đến kiện tụng lâu dài, tốn thời gian, công sức và tiền bạc.
Trên đây là ý kiến pháp lý của chúng tôi đối với trường hợp trên. Quý Khách hàng còn điều gì thắc mắc hoặc cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ với VietPointlaw để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT
Hotline: 0907 73 73 17 (Luật sư Huỳnh Thị Việt Nga)
Email tư vấn: vietnga@vietpointlaw.vn
Địa chỉ: 57 Vành Đai Tây, P. An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
