fbpx

Quyền Sở Hữu Nhà Chung Cư

1. ĐẶC ĐIỂM

Thứ nhất, quyền sở hữu nhà chung cư được phân thành 2 loại:

Khác với những loại hình sở hữu nhà khác, quyền sở hữu nhà chung cư được phân thành 02 loại là sở hữu chung và sở hữu riêng. Việc quy định các phần sở hữu này được chủ đầu tư thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng mua bán của các bên.

Thứ hai, quyền sở hữu nhà chung cư căn cứ vào đối tượng sở hữu và đất được giao hoặc cho thuê.

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì thời hạn sở hữu được phân thành thời hạn sở hữu ổn định, lâu dài và thời hạn sở hữu có thời hạn.

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn Luật Đất đai và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận ghi nhận 02 thông tin bao gồm diện tích đất các chủ căn hộ có quyền sử dụng chung và diện tích căn hộ.

Đất chủ đầu tư xây dựng dự án là đất thương mại thường được nhà nước giao hoặc cho thuê với thời hạn không quá 50 năm. Thời hạn này là thời hạn quy định để triển khai dự án. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp sổ với thời gian ổn, định lâu dài. Đối với phần căn hộ được quyền sở hữu được xác định theo hợp đồng mua bán hoặc quy định của pháp luật về nhà ở. Theo đó, thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở thì thời hạn sử dụng căn hộ phụ thuộc vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh. Cấp công trình hiện nay được phân thành 4 cấp với thời hạn sử dụng từ dưới 20 năm đến 100 năm. Trường hợp hết hạn hoặc công trình hư hỏng nặng không thể sửa chữa thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư có thể tái định cư tại chính đất đó hoặc sang một vị trí khác.

Đối với mô hình căn hộ – văn phòng phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại thì thời hạn sử dụng căn cứ vào thời hạn giao đất và cho thuê đất cho chủ đầu tư với mức tối đa không quá 50 năm.

Riêng đối với trường hợp người nước ngoài thì thời hạn sở hữu không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn theo quy định của pháp luật áp dụng với cả đất và công trình trên đất.

Như vậy quyền sở hữu nhà chung cư căn cứ vào đối tượng và đất được nhà nước giao hoặc cho thuê.

2. ĐIỀU KIỆN CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

Để được công nhận quyền sở hữu thì cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà tại Việt Nam.

– Đối với các nhân, tổ chức trong nước có các giấy tờ xác định nhân thân theo quy định của pháp luật, đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự;

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;

– Đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài:

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật khác có liên quan;

+ Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

+ Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức theo quy định của pháp luật.

– Đối với cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì sở hữu thông qua hình thức:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở tại Việt Nam và pháp luật có liên quan;

+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

3. THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU

Tùy vào hình thức của giao dịch mà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu có sự khác nhau:

– Đối với trường hợp mua bán nhà ở không phải trường hợp mua bán giữa chủ đầu tư và người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và nhận bàn giao nhà ở trừ khi các bên có thỏa thuận khác;

– Trường hợp góp vốn tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở;

– Trường hợp mua bán giữa chủ đầu tư và người mua thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;

– Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

4. PHÂN LOẠI

4.1 SỞ HỮU CHUNG

Sở hữu chung nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Điều 3 Luật Nhà ở).

Như vậy phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích còn lại bên ngoài diện tích thuộc sở hữu riêng;

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Phần sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua mua bán kèm theo đó chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định cho người sở hữu.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích dất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Phần diện tích này là quyền sử dụng chung không thể phân chia. Do đó các chủ sở hữu đều có quyền ngang nhau trong việc sở hữu. Khi cấp giấy chứng nhận các chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất ổn định, lâu dài.

4.2. SỞ HỮU RIÊNG

Sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Theo đó phần sở hữu riêng của nhà chung cư bao gồm:

– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn với căn hộ đó;

– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu;

– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng;

Đối với phần sở hữu riêng, thời hạn sử dụng căn hộ phụ thuộc vào cấp công trình. Theo đó cấp công trình hiện nay được phân thành 4 cấp với thời gian sử dụng khác nhau:

– Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm;

– Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm;

– Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm;

– Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Khi hết hạn sử dụng căn hộ chung cư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trường hợp còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Trường hợp bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì:

Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp khu đất có nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: Số 16 Đường 34, Phường Bình An, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *