Hỏi: Chào Luật sư! Năm 2019, tôi có mua một thửa đất ở Bà Rịa – Vũng Tàu, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa công chứng do bên bán đang nộp hồ sơ cấp sổ. Hai bên thoả thuận tôi sẽ thanh toán 80% giá trị hợp đồng, ngay sau khi có sổ các bên ra Phòng công chứng ký hợp đồng, tôi sẽ thanh toán hết tiền và nhận đất. Nhưng 02 tháng sau bên bán nhận sổ, thì thời điểm này miếng đất tôi mua giá tăng gấp 02 lần nên bán yêu cầu tôi thanh toán thêm 20% giá trị hợp đồng mới tiếp tục bán. Điều này là quá vô lý, vì các bên đã thống nhất ký hợp đồng và tôi đã thanh toán 80% giá trị hợp đồng, vậy trong trường hợp này tôi phải làm thế nào để đòi lại quyền lợi của mình? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, xin chân thành cảm ơn.
Trả lời: VietPointLaw cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw tư vấn trường hợp của bạn như sau:
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Theo quy đinh trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể có hiệu lực nếu rơi vào hai trường hợp tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Vậy, do bạn đã thanh toán 80% giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực, buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng vẫn có hiệu lực, nếu chưa rõ bạn có thể liên hệ đến bộ phận tư vấn pháp luật của VietPointLaw.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
