Hỏi: Công ty chúng tôi dự kiến đề xuất thực hiện đầu tư dự án Khu dân cư thương mại trên khu đất có diện tích khoảng 5ha (hiện trạng đất nông nghiệp đứng tên các hộ dân, chưa được giải phóng mặt bằng). Tại thời điểm đề xuất dự án đầu tư, khu đất đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhưng chưa đáp ứng Khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP do chưa có trong danh mục dự án cần thu hồi đất được phê duyệt tại các Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do vậy, dự án trên thuộc trường hợp đề xuất giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, dự án có chuyển mục đích sử dụng đất nên Công ty thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư tại UBND cấp tỉnh theo Luật Đầu tư năm 2014. Sau khi được cấp Quyết định chủ trương đầu tư, Công ty đề nghị cơ quan nhà nước đăng ký dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và đề xuất đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Lúc này dự án lại đáp ứng đầy đủ Điểm b Khoản 1 Điều 1 và Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Như vậy, dự án có phải được UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất và tổ chức đấu thầu lựa chọn lại nhà đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP nữa hay không?
Trả lời:
Thứ nhất, áp dụng quy định về quy trình lựa chọn nhà đầu tư.
Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Liên quan đến nội dung này theo quy định tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, việc đề xuất dự án được thực hiện trên khu đất thuộc trường hợp thu hồi đất hoặc không thuộc trường hợp thu hồi đất đều phải đảm bảo tuân thủ quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai nêu trên.
Ngoài ra, căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, “dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh” thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Như vậy, trường hợp dự án thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP thì quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP.
Thứ hai, về phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP.
Căn cứ Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định như sau:
- Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
- Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
- Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ Khoản 1 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, dự án thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 1 Nghị định 25/2020/NĐ-CP và đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (trừ dự án thuộc trường hợp quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu năm 2013 hoặc Khoản 3 Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP) được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
Đồng thời, căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt. Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí, rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận.
- Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
- Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.
- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất.
- Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có).
Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được đề xuất của nhà đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan tổng hợp danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệp của nhà đầu tư, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
