Vừa qua, Nhà nước ta đã ban hành Luật Đất đai 2024 và dự kiến sẽ có hiệu lực ngay trong năm 2024. Qua nghiên cứu, nhìn chung không có quá nhiều điểm đột phá trong các quy định mới mà chỉ mang tính sắp xếp lại các quy định sao cho hợp lý hơn so với các văn bản Luật trước đó. Bởi có một số quy định tuy không được quy định trong Luật đất đai năm 2013 nhưng đã được dẫn chiếu bởi các văn bản Luật khác có liên quan, nay được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024 để thống nhất các quy định pháp luật trên. Theo đó, có một số điểm mới nổi bật đáng chú ý sau:
Thứ nhất, bổ sung quy định về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân đối với đất đai.
Theo đó, căn cứ Điều 24 Luật Đất đai 2024 công dân được tiếp cận các thông tin đất đai gồm:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
2. Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai;
3. Giao đất, cho thuê đất;
4. Bảng giá đất đã được công bố;
5. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
6. Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
7. Thủ tục hành chính về đất đai;
8. Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
9. Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật
Thứ hai, bãi bỏ khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng hằng năm.
Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, sửa đổi quy định về phân loại đất.
Theo Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng, theo đó nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
Thứ tư, hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.
Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này giúp cho những người bị thu hồi đất được đảm bảo về quyền lợi khi đất bị nhà nước thu hồi.
Thứ năm, Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất.
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, 05 phương pháp định giá đất bao gồm:
– Phương pháp so sánh
– Phương pháp thu nhập
– Phương pháp thặng dư
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
– Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Thứ sáu, thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trước đây, tùy từng giai đoạn mà “Sổ đỏ, sổ hồng” có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai 2024 thì “Sổ đỏ, sổ hồng” có tên gọi thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ bảy, bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại.
Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đã bổ sung quy định tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, các bên được lựa chọn Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Thứ tám, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Theo Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa như Luật Đất đai 2013 nữa. Đồng thời, khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế. Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Thứ chín, bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Trước đây, Luật đất đai 2013 chỉ quy định giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, Luật đất đai 2024 bổ sung thêm quy định cho phép giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 126. Theo đó, đối với đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu. Đồng thời, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường.
Thứ mười, hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất.
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình như tại Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó, khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2025)” Như vậy, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.
Trên đây một số điểm mới của Luật Đất đai 2024. Trường hợp quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT
Hotline: 0907 73 73 17 (Luật sư Huỳnh Thị Việt Nga)
Email tư vấn: vietnga@vietpointlaw.vn
Địa chỉ: 57 Vành Đai Tây, P. An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
