fbpx

MỘT SỐ ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành vào ngày 28/11/2023 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025. Theo đó, có một số điểm mới nổi bật sau đây:
Thứ nhất, bổ sung trách nhiệm nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chủ đầu tư dự án bất động sản.
Cụ thể, tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2023 quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Điều này nhằm tạo áp lực cho chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng tránh việc tập hợp nhiều hồ sơ để nộp xin cấp Sổ như hiện nay.
Thứ hai, bổ sung điều kiện đặt cọc và thanh toán trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo quy định của LKDBĐS 2014 không quy định về giá trị đặt cọc của các bên. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5 Điều 23 LKDBĐS 2023 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.
Bên cạnh đó, Điều 25 LKDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn tối đa 50% thay vì 70% như hiện nay đối với việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ ba, bổ sung điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đối với quyền sử dụng đất.
Cụ thể, một trong các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng theo khoản 3 Điều 40 LKDBĐS 2023.
Ngoài ra, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 3 Điều 32 LKDBĐS 2023.
Thứ tư, sửa đổi quy định về điều kiện phân lô bán nền.
Theo đó, nhằm siết chặt việc phân lô, bán nền nên Điều 31 LKDBĐS 2023 bổ sung một số quy định về điều kiện phân lô bán nền như sau:
Điều kiện đối với đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở:
– Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III;
– Đất không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
– Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho Sở Xây dựng. Trong vòng 15 ngày, Sở Xây dựng kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời về việc đủ/không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Thứ năm, bổ sung quy định về hình thức thanh toán trong kinh doanh bất động sản.
Điều 48 LKDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ không bắt buộc.
Như vậy, kể từ ngày 01/01/2025 các bên kinh doanh bất động sản như trên, bao gồm cả môi giới bất động sản phải thanh toán thông qua chuyển khoản Ngân hàng.
Thứ sáu, bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Theo đó, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 6 LKDBĐS 2023.
Thứ bảy, sửa đổi điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều 61 LKDBĐS 2023 quy định chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thay vì bắt buộc phải 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như LKDBĐS 2014 như hiện nay.
Trên đây, VietPointLaw nêu một số điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trường hợp quý Khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

Hotline: 0907 73 73 17 (Luật sư Huỳnh Thị Việt Nga)
Email tư vấn: vietnga@vietpointlaw.vn
Địa chỉ: 57 Vành Đai Tây, P. An Khánh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Bài viết tương tự:  Sửa đổi, bổ sung Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *