1. Quy định của pháp luật về hạn mức đất nông nghiệp:
Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp bao gồm hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2. Hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
a. Hạn mức giao đất nông nghiệp:
Căn cứ theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp được xác định như sau:
– Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
+ Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
– Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn đồng bằng, không quá 30 ha đối với xã phường, thị trấn trung du, miền núi.
– Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không vượt quá 05 ha.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì diện tích giao thêm không vượt quá 05 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao thêm không quá 25 ha.
– Hộ gia đình, cá nhân được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông, lâm, diêm nghiệp, nuôi trồng thủy sản không quá hạn mức giao đất trong các trường hợp đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất thì diện tích đất trống, đồi trọc giao thêm không tính vào hạn mức giao đất tương ứng trong mỗi trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trong những trường hợp này theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của địa phương.
– Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 129 Luật Đất đai 2013.
– Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.
– Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp.
b. Hạn mức nhận chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp:
Hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất và được quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định 43/2014), như sau:
– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy hải sản và đất làm muối:
+ Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không qua 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại;
– Đất trồng cây lâu năm:
+ Không quá 100 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi;
– Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển QSDĐ tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển QSDĐ cao nhất.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển QSDĐ trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển QSDĐ từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
c. Công nhận QSDĐ nông nghiệp:
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang, phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và không có tranh chấp thì được công nhận QSDĐ theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức trên thì phải chuyển sang thuê đất.
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014, Nhà nước công nhận QSDĐ nông nghiệp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ ngày 01/7/2004, không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp; trường hợp diện tích đất lớn hơn hạn mức thì phần vượt hạn mức phải chuyển sang hình thức thuê đất và tính thu tiền sử dụng đất;
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất đối với phần diện tích đang sử dụng;
3. Tính thu tiền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp:
– Căn cứ Khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông, lâm, diêm nghiệp, nuôi trồng thủy sản được giao đất nông nghiệp trong hạn mức theo Điều 129 Luật Đất đai 2013; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp theo Điều 159 Luật Đất đai 2013, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
– Căn cứ theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê đất:
Thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (tùy đối tượng thuê lựa chọn theo quy định tại Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2013) đối với:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm, diêm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không trực tiếp sản xuất);
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm, diêm nghiệp và nuôi trồng thủy sản;
Thu tiền thuê đất hằng năm đối với: Đơn vị vũ trang nhân dân thuê đất để sản xuất nông, lâm, diêm nghiệp và nuôi trồng thủy sản hoặc sản xuất nông nghiệp kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê được tính trên giá đất cụ thể của địa phương.
Lưu ý:
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất nông nghiệp.
– Căn cứ theo Khoản 4 Điều 60 Luật Đất đai 2013, Khoản 5 Điều 31 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất không thu tiền để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì nay được tiếp tục sử dụng và không phải nộp tiền thuê đất trong thời hạn còn lại của dự án. Khi hết thời hạn của dự án nếu tiếp tục có nhu cầu sử dụng đất thì phải chuyển sang thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định trên giá đất cụ thể.
– Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng QSDĐ:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân;
– Hộ gia đình, cá nhận không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa;
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
