Hiện nay, rất nhiều người mua bán nhà, đất qua Vi bằng, thường là trường hợp sổ đỏ chung, sổ hồng chung hoặc đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng,… Không ít người lầm tưởng Vi bằng do Thừa phát lại lập là có thể thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Công chứng viên chứng nhận.
Cách hiểu này hoàn toàn không đúng, theo qui định pháp luật Vi bằng do Thừa phát lại lập và các văn bản được Công chứng viên chứng nhận là hai loại văn bản khác nhau và có giá trị pháp lý khác nhau.
Theo Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24/7/2009 (Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013) nêu: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Về giá trị pháp lý của Vi bằng cũng được qui định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP:
“1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”
Với qui định nêu trên, trong giao dịch liên quan đến nhà đất Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự việc các bên có tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán căn nhà nào đó, các nội dung các bên cam kết: giao tiền, giao giấy tờ nhà,… không phải chứng nhận việc chuyển nhượng đất, mua bán nhà ở. Đồng nghĩa, Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực.
Vi bằng cũng chỉ có giá trị chứng cứ để Toà án xem xét giải quyết vụ án nếu có tranh chấp xảy ra; và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo qui định pháp luật.
Trong khi đó, theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 qui định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;…”
Và Khoản 1, Khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 qui định:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại Khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý, là cơ sở để bên bán tiến hành thực hiện việc sang tên tài sản cho người mua.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, tránh thiệt hại tài sản, tránh rủi ro khi thực hiện việc mua bán nhà đất bằng vi bằng như: giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định, chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay), người mua nhà đất nên liên hệ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các cơ quan có thẩm quyền theo qui định pháp luật.
