fbpx

Quy Định, Thủ Tục Và Hồ Sơ Liên Quan Đến Chuyển Nhượng Đất Trồng Lúa

Quy Định, Thủ Tục Và Hồ Sơ Liên Quan Đến Chuyển Nhượng Đất Trồng Lúa

Điều kiện về chuyển nhượng đất trồng lúa

Đất trồng lúa là loại đất trồng cây hàng năm và thuộc nhóm đất nông nghiệp, vì vậy việc chuyển nhượng đất trồng lúa cần có các điều kiện đặc thù dành cho nhóm đất này.

Ngoài các yêu cầu chung về nội dung quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất; và điều kiện về mặt hình thức (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền), các bên khi tham gia chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện riêng về đối tượng được nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Một điều cần lưu ý quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 đó là hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; nếu diện tích đất trồng lúa nằm trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng bắt buộc phải sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Nhằm bảo vệ đất trồng lúa cũng như đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, các bên chỉ được thực hiện trong định mức quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013, Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm như sau:

– Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long;

– Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Thủ tục, hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng đất trồng lúa

Quy Định, Thủ Tục Và Hồ Sơ Liên Quan Đến Chuyển Nhượng Đất Trồng Lúa

Trình tự chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, gồm các bước như sau:

1. Ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.

Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Dự thảo hợp đồng (nếu có);

– Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân;

– Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (nếu đối tượng chuyển nhượng là hộ gia đình).

2. Nộp hồ sơ đã được công chứng, đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất và đơn xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp (có xác nhận của UBND xã nơi có đất chuyển nhượng) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a. Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Các nghĩa vụ tài chính đó có thể bao gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng):

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ban hành ngày 15 tháng 06 năm 2015, khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

– Lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng):

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”.  Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x 0,5%

Đối với trường hợp chuyển nhượng đất trồng lúa thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

– Lệ phí địa chính: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;

– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

b. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

c. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Thời hạn giải quyết thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Cụ thể:

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về chuyển nhượng đất trồng lúa, mong phần nào giúp các bạn có thêm định hướng rõ ràng khi thực hiện giao dịch.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *