Hỏi: Chào Luật sư, tôi muốn bán lại hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không? Hồ sơ và thời hạn kê khai thuế như thế nào? Nếu chậm nộp thì có bị xử phạt hay không? Xin cảm ơn.
Trả lời:
Trách nhiệm kê khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ Khoản 5 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập cá nhân từ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo đó Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy địnhthuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng.
Tuy nhiên cần lưu ý, theo Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007, nếu thu nhập từ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc trường hợp dưới đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:
- Thu nhập từ mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Thủ tục kê khai thuế.
- Hồ sơ (Tiết b1. Điểm b Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC):
Tờ khai thuế TNCN (Mẫu số 03/BĐS-TNCN kèm Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (Lưu ý cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó).
Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp uỷ quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng uỷ quyền bất động sản.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế TNCN).
- Nơi nộp hồ sơ (Điểm c Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC): Cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu.
- Thời hạn nộp hồ sơ (Điểm d Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC):
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Mức xử phạt do chậm kê khai thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ Điều 9 Thông tư 166/2013/TT-BTC, tuỳ theo từng trường hợp mà hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế sẽ bị xử phạt như sau:
- Quá thời hạn quy định từ 01 – 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ: Phạt cảnh cáo.
- Quá thời hạn quy định từ 01 – 10 ngày (trừ trường hợp nêu trên): Phạt tiền 700.000 đồng (nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 400.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 1.000.000).
- Quá thời hạn quy định từ 10 – 20 ngày: Phạt tiền 1.400.000 đồng (nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không dưới 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000).
- Quá thời hạn quy định từ 10 – 20 ngày: Phạt tiền 2.100.000 đồng (nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.200.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 3.000.000 đồng).
- Quá thời hạn quy định từ 30 – 40 ngày: Phạt tiền 2.800.000 đồng (nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.600.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 4.000.000 đồng).
- Phạt tiền 3.500.000 đồng (nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 2.000.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng) đối với một trong các hành vi sau đây:
Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.
Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp hoặc trường hợp quy định tại Khoản 9 Điều 13 Thông tư 166/2013/TT-BTC.
Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp (trừ trường hợp pháp luật có quy định không phải nộp hồ sơ khai thuế)./.
Trân trọng.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
