Hỏi: Chào Luật sư! Tôi có một diện tích đất đang được thế chấp tại Ngân hàng, nay bị Nhà nước thu hồi. Luật sư cho tôi hỏi, đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì khi bị Nhà nước thu hồi đất, hợp đồng thế chấp có còn hiệu lực hay không? Việc nhận tiền bồi thường sẽ được thực hiện như thế nào? Xin cảm ơn Luật sư!
Trả lời: VietPointLaw cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Đất đang thế chấp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo Điều 43a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 28 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Đất đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng an ninh hoặc vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích công cộng: hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Đất đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
- Đất do người sử dụng đất là cá nhân thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật; hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Như vậy, dù quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi vì lý do gì thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn bị chấm dứt. Căn cứ theo Điều 6 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi được quy định như sau:
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về số tiền bồi thường, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp trên cơ sở nội dung đăng ký thế chấp được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp.
- Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực:
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
- Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho bên thế chấp; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực:
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp.
- Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau thì căn cứ vào thông tin về nội dung đăng ký thế chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự.
- Trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì:
- Nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó lớn hơn giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.
Như vậy, tùy từng trường hợp mà việc chi trả tiền bồi thường đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi sẽ khác nhau. Do đó, bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định mình thuộc trường hợp nào. Cũng cần lưu ý là Điều 6 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN chỉ áp dụng đối với đất đang thế chấp thuộc diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi, và hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT
