Hiện nay, thị trường bất động sản luôn diễn ra sôi động, mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định pháp luật.
Ở bài viết này, chúng tôi nêu một số bước cần thiết khi tiến hành thực hiện một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
- Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận
- Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Thủ tục chuyển nhượng:
2.1 Đặt cọc:
Thông thường, khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để đảm bảo việc các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên sẽ ký hợp đồng đặt cọc trước.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Việc đặt cọc là do sự thoả thuận của các bên, pháp luật không qui định bắt buộc.
Về hậu quả pháp lý của đặt cọc:
- Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện, tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.
- Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng, thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên chuyển nhượng đất.
- Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt hoặc do thoả thuận của các bên.
2.2 Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực, căn cứ theo cơ sở pháp luật sau:
Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Nếu các bên không tuân thủ theo đúng hình thức quy định pháp luật, thì sẽ dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Hậu quả này có thể gây thiệt hại lớn cho bên nhận chuyển nhượng, nếu bên chuyển nhượng đã nhận một khoản tiền mà chưa giao đất họ có thể viện đủ lý do để chậm trả việc trả tiền; giá đất lên họ không muốn tiếp tục chuyển nhượng.
Về quy định này, Bộ luật dân sự 2015 có điểm mới, tạo điều kiện thuận lợi hơn so với Bộ luật dân sự 2005, theo quy định luật cũ nếu các bên không tuân thủ theo hình thức hợp đồng, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Còn Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 129 như sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, với quy định luật mới mặc dù không tuân thủ hình thức nhưng nếu các bên thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hay các bên, Toà án vẫn ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2.3 Kê khai nghĩa vụ tài chính:
Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh các nghĩa vụ tài chính sau:
Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng):
- Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | Giá chuyển nhượng |
Lưu ý về giá chuyển nhượng:
- Thông thường giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
- Nếu thuộc trường hợp miễn thuế theo qui định pháp luật thì người nộp thuế phải cung cấp các giấy tờ chứng minh được miễn thuế.
Thứ hai, về Lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng):
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);
- Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau).
- Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
2.4 Thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng:
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 thì “cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.”
Như vậy, để hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng của mình, người sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) phải thực hiện thủ tục sang tên từ bên chuyển nhượng sang tên mình tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định trên.
