
Câu hỏi: Hiện nay tôi có hai mảnh đất liền kề nhau, do mảnh đất sau này tôi mua lại từ chị gái tôi. Nay tôi muốn hợp 2 thửa đất lại để sau này chia lại đất cho các con cho dễ. Vậy tôi có được hợp hai thửa đất hay không? Điều kiện để hợp thửa đất và thủ tục như thế nào ạ?
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn anh/ chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.”
Đồng thời, tại Tiết a, đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính, quy định về đối tượng thửa đất như sau:
“a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
[…]
đ) Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.”
Căn cứ quy định nêu trên thì hai thửa đất liền kề trên hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì hai thửa đất trên phải có cùng mục đích sử dụng.
Như vậy, để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, có nghĩa là hợp thửa đất sẽ trở thành một thửa đất cho nên hai thửa đất trên phải có cùng mục đích sử dụng đất.
Nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Trong trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì anh/ chị cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức (diện tích tối đa) theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.
Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 và hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị được quy định lần lượt tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai 2013. Theo đó khi hợp hai thửa đất thành một thửa thì thửa đất hình thành sau khi hợp phải được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Tóm lại, để được hợp thửa 2 mảnh đất lại với nhau, anh/ chị cần phải đáp ứng được các điều kiện trên về hợp thửa đất, nếu thỏa mãn những yếu tố trên thì anh/ chị sẽ được thực hiện việc hợp thửa đất của mình theo quy định.
Thủ tục hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, cụ thể như sau:
- Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Cơ quan tiếp nhận: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời gian giải quyết: Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Trân trọng.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.