Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; đồng thời là công cụ quản lý nhằm kiểm soát có hiệu quả các hoạt động xây dựng trên địa bàn quản lý của từng địa phương.
Theo quy định của pháp luật về xây dựng, trừ những đối tượng được miễn giấy phép xây dựng quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì tất cả những công trình khi tiến hành các hoạt động sửa chữa, cải tạo, xây dựng khác đều phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở mà không có giấy phép. Vậy những trường hợp nhà xây không phép sẽ bị xử lý như thế nào?
Xử phạt nhà xây dựng không phép
Việc xử phạt nhà xây không phép sẽ tùy thuộc vào từng đối tượng và từng lần vi phạm mà mức độ xử phạt vi phạm hành chính sẽ là khác nhau. Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 (sau đây gọi tắt là Nghị định 139/2017/NĐ-CP), nhà ở không phép sẽ được chia thành 3 nhóm để xác định mức độ xử lý, bao gồm:
– Nhóm 1: Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác không bao gồm nhà ở riêng lẻ tại đô thị và các công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng;
– Nhóm 2: Nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
– Nhóm 3: Công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Trong đó:
- Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.
- Công trình xây dựng: Bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp và các loại công trình khác quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng 2014. Trong đó, công trình dân dụng là công trình xây dựng bao gồm các loại nhà ở, nhà và công trình công cộng.
– Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi tổ chức thực hiện thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng sẽ bị xử lý như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng – 20.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 1;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng – 30.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 2;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng – 50.000.000 đồng với công trình thuộc nhóm 3.
– Đối với trường hợp vi phạm đã bị lập biên bản nhưng vẫn tiếp tục thực hiện thì việc xử phạt sẽ được tiến hành theo Khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP là:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng – 10.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 1;
b) Phạt tiền từ 35.000.000 đồng – 40.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 2;
c) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng – 350.000.000 đồng với công trình thuộc nhóm 3.
– Căn cứ theo Khoản 9 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với việc tái phạm hành vi thực hiện thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng – 20.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 1;
b) Phạt tiền từ 70.000.000 đồng – 80.000.000 đồng với xây dựng nhà ở thuộc nhóm 2;
c) Phạt tiền từ 950.000.000 đồng – 1.000.000.000 đồng với công trình thuộc nhóm 3.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, với cùng một hành vi vi phạm, mức phạt tiền của cá nhân sẽ bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Vậy làm cách nào để xin giấy phép xây dựng cho nhà ở không phép?
Quy định pháp luật về xử phạt hành chính là rất cụ thể, tuy nhiên, việc xử phạt các trường hợp xây nhà không giấy phép vẫn chưa phải là hệ lụy cuối cùng đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở mà vấn đề nan giải nằm ở ngay sau đó.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì mới được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, theo đó, giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ quan trọng trong thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Thực trạng đang có nhiều nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép nhưng lại không có giấy phép xây dựng nên chủ đầu tư không thể xin Giấy chứng nhận dẫn đến khó khăn trong giao dịch nhà ở. Do đó, muốn xin cấp Giấy chứng nhận thì trước tiên chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng cho nhà ở không phép trước.
Vậy làm cách nào để xin giấy phép xây dựng cho nhà ở không phép?
– Căn cứ theo Khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với việc xây dựng nhà ở không phép nhưng công trình đang được thi công xây dựng thì tổ chức, cá nhân phải ngừng thi công và tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày bị lập biên bản xử phạt. Nếu sau thời hạn đó mà tổ chức, cá nhân vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng thì sẽ bị buộc phải phá dỡ nhà ở đang xây dựng không phép.
– Căn cứ theo quy định chuyển tiếp hiệu lực tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 (sau đây gọi tắt là Nghị định 121/2013/NĐ-CP): Đối với nhà ở xây dựng không phép nhưng việc xây dựng diễn ra sau ngày 04/01/2008 (ngày Nghị định 180/2007/NĐ-CP có hiệu lực) và kết thúc trước 15/01/2018 (ngày Nghị định 121/2013/NĐ-CP hết hiệu lực) thì nếu nhà ở vi phạm đáp ứng được các điều kiện như: phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến công trình lân cận, không tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và chủ đầu tư đã thực hiện nộp phạt đầy đủ, … thì nhà ở này sẽ được cấp giấy phép xây dựng.
Căn cứ Khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: Đối với nhà ở xây dựng không phép và hoàn thành việc thi công sau ngày 15/01/2018 thì nhà ở đó sẽ không được cấp giấy phép xây dựng và buộc phải phá dỡ.
Thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được thực hiện như thế nào?
Sau khi nhà ở đang xây bị lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính hoặc sau khi chủ đầu tư hoàn tất nộp phạt và nhà ở đã có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì chủ đầu tư có thể thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo trình tự sau:
Thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng mới:
+ Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, trình tự tiến hành thủ tục như sau:
Bước 1: Chủ đầu tư lập 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng và nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ (nếu có);
Bước 3: Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và lấy ý kiến của những cơ quan liên quan;
Bước 4: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hồ sơ và ý kiến của các cơ quan hữu quan để quyết định có cấp giấy phép xây dựng.
Thời hạn thực hiện thủ tục: 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thực tế có thể kéo dài thời hạn này nhưng tối qua không quá 40 ngày. Đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày và tối đa không quá 25 ngày.
+ Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng (sau đây gọi tắt là Thông tư 15/2016/TT-BXD), hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ (nhóm 1 và nhóm 2), bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD;
2. Bản sao hoặc bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
3. Bản vẽ thiết kế xây dựng. Trường hợp thiết kế xây dựng đã được thẩm định thì chỉ cần nộp bản sao hoặc bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, mỗi bộ gồm:
i. Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
ii. Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
iii. Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
4. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, phải bổ sung bản sao hoặc bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận.
5. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
+ Căn cứ Khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với công trình xây dựng không theo tuyến (công trình xây dựng nhà ở (thuộc nhóm 3) bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
4. Bản vẽ thiết kế xây dựng;
5. Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
