Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, người dân ở các nơi có xu hướng đổ về đây an cư lạc nghiệp ngày một nhiều. Tuy nhiên đất chật người đông, mà quỹ đất tại trung tâm thành phố lại không thể tự mình “sinh sôi”.
Do đó, từ việc nắm bắt được biến động từ những chính sách quản lý, quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông, các công ty địa ốc đã mạnh tay mở rộng thị trường đến các vùng lân cận, tuy nằm xa trung tâm nhưng có quỹ đất dồi dào, giao thông đi lại thuận tiện, tọa lạc gần các dự án trọng điểm quốc gia; giá đất tương đối thấp nhưng về lâu về dài có xu hướng tăng trưởng cao mang lại lợi nhuận khủng.
Đó là những nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng các người mua đất đổ bộ về vùng ven đầu tư, các dự án bất động sản cũng “mọc” lên từng ngày tại các tỉnh vùng ven thành phố, sốt hơn hết phải kể đến là các dự án bất động sản tại Bến Lức – Long An; Thuận An – Bình Dương và Nhơn Trạch, Long Thành – Đồng Nai.
Thực trạng bất động sản hiện nay tại các khu vực trên ra sao?
Là cửa ngõ phía tây Thành phố Hồ Chí Minh, Bến Lức – Long An chỉ cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh chưa đầy 40km với hai tuyến đường giao thông huyết mạch là Xa lộ Đại Hàn – Quốc lộ 1A và cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Trung Lương. Thị trường nhà đất Long An chỉ thực sự nóng lên từ năm 2017 do Thành phố Hồ Chí Minh chủ trương mở rộng phát triển đô thị về hướng Nam, thêm các dự án phát triển hạ tầng giao thông kết nối tỉnh Long An với Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh khác đang được triển khai mạnh mẽ.
Giống với Long An, các dự án bất động sản tại Thị xã Thuận An tỉnh Bình Dương đang diễn ra hết sức nhộn nhịp. Hơn nữa, đặc điểm thị trường bất động sản tại Bình Dương là phát triển ổn định mà không đột biến mạnh, không nhanh sốt cũng không nhanh hạ nhiệt như những vùng ven khác do các dự án bất động sản tại Bình Dương phát triển theo tốc độ đô thị hóa, sự tăng trưởng kinh tế và đặc biệt là sự phát triển nền công nghiệp của tỉnh. Điều này đặc biệt thu hút các nhà đầu tư bất động sản về đây.
Thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch, Long Thành – Đồng Nai cũng không kém nhộn nhịp xuất phát từ dự án trọng điểm quốc gia – Cảng hàng không quốc tế Long Thành và sự rục rịch của dự án hạ tầng giao thông Cầu Cát Lái kết nối huyện Nhơn Trạch với Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhìn chung thị trường bất động sản tại hai huyện của Đồng Nai và Long An có phần khác với Bình Dương bởi trong khi bất động sản Thuận An – Bình Dương đa dạng hơn với cả đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ và bất động sản hình thành trong tương lai thì đa phần bất động sản đang được chào bán ở Đồng Nai và Long An đều là đất nền. Giá đất nền ở đây tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, diện tích và chiều rộng mặt tiền, hạ tầng cơ sở và mật độ dân cư.
Các giao dịch về bất động sản vùng ven đang tồn tại những rủi ro nào?
Hướng đầu tư bất động sản vùng ven được xem là lựa chọn khôn ngoan khi đây là những nơi có quỹ đất màu mỡ, các thủ tục giao dịch khá thuận tiện, cơ sở vật chất đang được đầu tư mạnh mẽ, song vẫn còn rất nhiều rủi ro chực chờ nếu các nhà đầu tư không lưu ý đến những rủi ro sau:
- Long An, Bình Dương, Đồng Nai là các tỉnh thu hút nguồn vốn đầu tư bất động sản lớn nên việc thường xuyên thay đổi cải cách chính sách quản lý là điều dễ hiểu, nhưng chính việc thay đổi chính sách quản lý và tiến độ của các dự án quy hoạch phát triển hạ tầng là nguyên nhân tác động mãnh liệt nhất đến thị trường bất động sản hay nói cách khác, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu hay người sử dụng bất động sản đang là đối tượng điều chỉnh của chính sách đó;
- Rủi ro từ chính các bên tham gia giao dịch bất động sản: Lừa dối, đưa ra thông tin không trung thực về khả năng tự định đoạt bất động sản trong giao dịch của các bên, bất động sản thuộc sở hữu chung, lừa dối về khả năng thu lợi của bất động sản, lừa dối về khả năng sử dụng hay chuyển đổi mục đích thửa đất,… Các giấy tờ chứng minh bất động sản đủ điều kiện giao dịch,…;
- Thị trường mua bán bất động sản vùng ven diễn ra ồ ạt với diện tích rất lớn, nhưng đất vùng ven đa phần là đất nông nghiệp, việc chuyển mục đích sử dụng phải đi kèm nhiều điều kiện, thậm chí có nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng là bất khả thi vì chính sách thắt chặt của Cơ quan nhà nước khi diễn biến thị trường bất động sản trở nên phức tạp;
- Sẽ có nhiều rủi ro xảy đến với người ở xa tới vùng ven mua đất nhưng không nắm rõ đặc điểm hạ tầng, cư dân ở đây, chỉ nghe phong phanh những cơn sốt ảo do cò đất thổi phồng.
Những vấn đề pháp lý nào cần lưu ý khi mua bất động sản vùng ven để giảm thiểu rủi ro?
Để giảm thiểu rủi ro cho bản thân trong suốt quá trình đầu tư vào bất động sản vùng ven, các nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề cơ bản sau đây:
– Nhà đầu tư cần lưu ý về điều kiện bất động sản có được phép đưa vào kinh doanh hay không?
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:
“Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”
Như vậy, bất động sản là đối tượng của giao dịch trước tiên phải là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.
– Nhà đầu tư cần theo dõi tìm hiểu kỹ, sát sao về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án, thông tin pháp lý về bất động sản đang giao dịch.
Việc tra cứu các thông tin quy hoạch, tranh chấp của thửa đất giúp nhà đầu tư tránh khỏi rủi ro từ phía chính sách quản lý của nhà nước và cả rủi ro do sự lừa dối từ bên trung gian và phía người bán.
Hiện nay, Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của mỗi tỉnh thành đều có Hệ thống thông tin điện tử về đất đai để người dân, nhà đầu tư có thể nắm bắt tình trạng pháp lý của thửa đất đang giao dịch.
Tuy nhiên, nếu việc tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất gặp khó khăn do mỗi tỉnh thành sẽ có một trang web hệ thống thông tin riêng thì các nhà đầu tư có thể sử dụng www.asset.vn – một trang web tích hợp tất cả các thông tin về thị trường bất động sản của 63 tỉnh thành tại Việt Nam, là công cụ tối ưu hóa chức năng tìm kiếm thông tin về thị trường bất động sản với những thông tin quy hoạch từ trung ương đến địa phương.
– Khảo sát thực địa đối với bất động sản đang giao dịch: Dù đã tìm hiểu kỹ tất cả thông tin, số liệu điện tử về thửa đất nhưng “trăm nghe không bằng mắt thấy”, để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, chủ đầu tư vẫn cần phải khảo sát thực địa cơ sở hạ tầng trong khu vực, đặc điểm dân cư, tiện ích công cộng và những yếu tố liên quan khác.
– Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 và một số văn bản hướng dẫn Điều này: Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được sự cho phép của Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và đáp ứng đủ những điều kiện để được chuyển đổi. Nếu không thể chuyển mục đích sử dụng, nhà đầu tư chẳng khác nào ôm bom, muốn xây dựng cũng không được mà bán cũng không xong. Trong khi đó, tại các tỉnh vùng ven, chủ yếu là đất nông nghiệp, nên khi quyết định đầu tư, người mua cần hết sức lưu ý đến khả năng chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất đó.
– Để lường trước khả năng tài chính và tránh bị cò mồi thổi giá, nhà đầu tư cần tiến hành bước thẩm định giá trị bất động sản trước khi xuống tay đầu tư và không nên dồn tiền tập trung đầu tư vào một dự án bất động sản.
– Một cách để hạn chế rủi ro nữa mà chủ đầu tư cần lưu ý đó là tìm kiếm một đơn vị có uy tín tư vấn kỹ càng về mặt pháp lý trước khi bắt tay vào thực hiện giao dịch.
– Việc tìm hiểu kỹ thông tin bất động sản và các vấn đề pháp lý nêu trên sẽ giúp các nhà đầu tư giảm thiểu những rủi ro khi đầu tư bất động sản vùng ven.
