Hỏi: Tôi muốn hỏi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Xin cảm ơn.
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Chúng tôi xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Khái niệm:
Cá nhân nước ngoài: Theo pháp luật Việt Nam bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và cả người không có quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014: “Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” và Khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014: “Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”.
Tổ chức nước ngoài: Là “Tổ chức nước ngoài là tổ chức thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài” căn cứ theo Khoản 26 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài:
1. Về quyền sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam: Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013, cá nhân nước ngoài không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có quyền sử dụng đất khi thuộc trường hợp sau:
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính Phủ Việt Nam thừa nhận);
- Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
2. Về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Căn cứ theo Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền được sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ điều kiện sau tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014:
Đối tượng:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Về hình thức sở hữu:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Về khu vực: Theo Khoản 1 Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Về số lượng nhà ở mà cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền sở hữu: Các cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“3⃣ Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
4⃣ Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.”.
Mục đích sử dụng: Căn cứ theo điểm a, điểm b Khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở 2014 thì:
- Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
- Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.
