Pháp lý nhà đất theo cách hiểu thông thường là tính hợp pháp khi xác lập các giao dịch liên quan đến nhà đất. Để một giao dịch nhà đất đảm bảo về tính pháp lý, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt nội dung và hình thức.
Về mặt nội dung:
Pháp luật hiện hành quy định thành nhiều trường hợp cụ thể, mỗi trường hợp lại bắt buộc có những điều kiện về giấy tờ không giống nhau.
Tuy nhiên, khi xác lập giao dịch về nhà đất, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) khi có các điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai.
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 là trường hợp người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
Theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đất không có tranh chấp.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Các loại tranh chấp thường gặp là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến đất như tranh chấp về thừa kế liên quan đến đất đai hay tranh chấp tài sản vợ chồng khi ly hôn. Vì vậy, nếu đất đai thuộc trường hợp có tranh chấp thì không được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Kê biên là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp tạm thời như cấm vận chuyển, chuyển đổi, định đoạt hoặc chuyển dịch tài sản của người vi phạm pháp luật để đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án. Theo đó, nếu quyền sử dụng đất nằm trong trường hợp phải kê biên thì không được chuyển nhượng.
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:
- Sử dụng đất ổn định lâu dài (không giới hạn thời gian), quy định cụ thể tại Điều 125 Luật Đất đai 2013;
- Sử dụng đất có thời hạn (có thể gia hạn trong một vài trường hợp) quy định cụ thể tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, hướng dẫn bởi Điều 17 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
Vì vậy, đối với loại hình đất đai có quy định thời hạn sử dụng thì chỉ được chuyển nhượng khi đất còn trong thời hạn, người mua cần xem xét kĩ thời gian sử dụng còn lại của thửa đất để tránh rắc rối về sau.
Về mặt hình thức:
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chỉ. Trừ trường hợp đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Các điều kiện nêu trên chỉ mới là điều kiện chung áp dụng với mọi trường hợp chuyển nhượng nhà đất. Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Điều 189. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm;
- Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.;
- Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (hướng dẫn bởi Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);
- Điều 193. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (hướng dẫn bởi Khoản 26 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng cần chọn đúng đối tượng có toàn quyền quyết định việc sử dụng, giao dịch bất động sản. Khi mua hay tham gia chuyển nhượng, việc xác định rõ người đứng ra tham gia chuyển nhượng có phải là người có toàn quyền được quyết định chuyển nhượng loại hình bất động sản đó hay chỉ là bên có một phần quyền thực hiện là rất cần thiết. Chỉ khi ký kết với đúng người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng ký kết mới được công nhận về mặt pháp lý.
Có nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, ngoài việc yêu cầu chủ nhà cung cấp giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được bán, được cho thuê, biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất,… thì bên nhận chuyển nhượng có thể đến các cơ quan địa chính địa phương để kiểm tra thông tin, việc cung cấp thông tin về dữ liệu nhà đất và thủ tục thực hiện được quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
