Câu hỏi: Hiện mình đang chuẩn bị làm thủ tục bán căn hộ của mình, nên nhờ mọi người tư vấn giúp thủ tục như thế nào. Mình xin nói sơ qua hiện trạng căn hộ như sau: Căn hộ này là mình mua bán theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng, lúc mình mua thì chưa bàn giao nhà, sau khi mình mua thì mình mới làm thủ tục nhận nhà. Hiện căn hộ vẫn chưa có sổ đỏ, giờ mình muốn bán lại cho người khác thì trình tự thủ tục như thế nào và các loại giấy tờ, thuế,… bao gồm những gì?
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn anh/ chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 (viết tắt “LNO”) về điều kiện của nhà ở để tham gia giao dịch, một trong những điều kiện là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật này.
Tại Điểm e Khoản 2 Điều 118 LNO thì trường hợp giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Đồng thời tại Khoản 2 Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng (viết tắt “Thông tư 19/2016/TT-BXD”) có quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
“Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Do đó, đối chiếu vào trường hợp của anh/ chị thì dù căn hộ chưa có Giấy chứng nhận thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và anh/ chị là cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại từ người khác nên vẫn có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà ở đã đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó, quy định về hình thức chuyển nhượng phải được lập thành hợp đồng có các nội dung được quy định tại Điều 121 LNO.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định về nội dung mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại Điều 34 của Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 07 bản, trong đó 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng.
Tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, trong trường hợp của anh/ chị phải thực hiện việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực, bao gồm các giấy tờ sau:
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh/ chị với bên đã chuyển nhượng cho anh/ chị;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Về mức thu lệ phí công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính và được niêm yết tại trụ sở văn phòng công chứng.
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí.
- Thuế TNCN:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | 2% |
Lưu ý về giá chuyển nhượng:
+ Thông thường giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
- Lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Trong đó:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
+ Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà là 0.5%.
Ngoài ra còn các khoản lệ phí khác như lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận.
Theo Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh/ chị với bên đã chuyển nhượng cho anh/ chị;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu có giá trị.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh/ chị với bên đã chuyển nhượng cho anh/ chị;
- Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Trân trọng.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.
