fbpx

Hợp Đồng Góp Vốn Mua Đất

1. Hợp đồng góp vốn mua đất là gì?

Hợp đồng góp vốn mua đất là một hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký hết hợp đồng để thực hiện dự án đầu tư. Khi dự án hoàn thành đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư sẽ giao lại phần đất cho người góp vốn theo thỏa thuận.

Hợp Đồng Góp Vốn Mua Đất

2. Điều kiện tham gia?

Hiện nay chưa có quy định cụ thể về điều kiện để các bên giao kết hợp đồng góp vốn mua đất.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì các bên cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Riêng đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:

– Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

– Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

– Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Đồng thời phải đảm bảo:

– Sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;

– Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật;

– Nếu sử dụng sai mục đích hoặc chiếm dụng nguồn vốn thì phải hoàn lại số tiền đã huy động, bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

3. Phân chia lợi nhuận trong hợp đồng góp vốn:

Đây điều khoản không thể thiếu trong hợp đồng, xác định phần lợi nhuận các bên được hưởng trong quá trình thực hiện dự án. Thông thường việc phân chia lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào công sức đóng góp và tỷ lệ góp vốn.

Hiện nay, các chủ đầu tư dự án bất động sản khi thực hiện huy động vốn từ hình thức này việc phân chia lợi nhuận cho người mua được xác định dựa trên lãi suất tiền gửi của ngân hàng được thỏa thuận tại thời điểm góp vốn kèm theo đó là quyền mua và các thông tin của diện tích đất khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Căn cứ theo quy định Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự việc các bên thỏa thuận như vậy là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở lại quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Như vậy, đối với dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu theo tỷ lệ góp vốn của khách hàng. Không được phân chia lợi nhuận bằng việc ưu tiên đăng ký mua, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

4. Những rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng góp vốn:

Việc ký kết hợp đồng góp vốn đem lại rất nhiều lợi ích cho chủ đầu tư như: Huy động được vốn, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đồng thời đảm bảo lượng khách hàng cố định mua sản phẩm của công ty khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Tuy nhiên, đối với người mua ngoài việc được nhận một khoản lợi nhuận trên số tiền góp vốn thì việc ký kết hợp đồng dạng này đem đến rất nhiều rủi ro như:

Thứ nhất, rủi ro khi hợp đồng góp vốn vi phạm các điều kiện về huy động vốn. Trên thực tế có rất nhiều dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động như: Chưa xây xong phần móng của công trình, chưa thực hiện giải tỏa, đền bù thậm chí chưa có giấy phép xây dựng đã được rao bán để huy động vốn. Điều này dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Thứ hai, không thể kiểm soát được việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích sẽ làm cho dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao cho người mua. Trong khi đó các nghĩa vụ vi phạm, bồi thường quy định không rõ ràng hoặc thậm chí không có quy định.

Thứ ba, có khả năng mất luôn phần vốn đã góp nếu hợp đồng vô hiệu. Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đã sử dụng khoản tiền vào mục đích khác thì việc lấy lại khoản tiền này là rất khó.

5. Biện pháp hạn chế rủi ro:

Mặc dù có nhiều rủi ro nhưng nếu biết cách đầu tư sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người mua. Vì vậy, trước khi quyết định, người mua cần:

– Tìm kiếm thông tin, đánh giá tiềm năng và cơ hội phát triển của dự án;

– Lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, dự án rõ ràng, hồ sơ pháp lý dự án được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ, tuân thủ đúng quy định của pháp luật;

– Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến dự án;

– Khi ký hợp đồng cần đọc kỹ các điều khoản, quy định rõ ràng, chi tiết quyền, nghĩa vụ của các bên cùng các điều khoản về bồi thường, phạt vi phạm khi có hành vi vi phạm.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT

Hotline: 08 9997 3979 (Luật sư Lâm Minh Sang)

📧 Email tư vấn: minhsang@vietpointlaw.vn

📬 Địa Chỉ: Số 16 Đường 34, Phường Bình An, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *