PHẦN 1
Ngày nay, việc ký kết và thực hiện giao dịch, đặt cọc mua bán căn hộ ngay cả khi pháp lý chưa đủ là thực trạng diễn ra rất nhiều năm gần đây, và cũng không còn xa lạ gì với nhiều người. Mặc cho những rủi ro được cảnh báo từ truyền thông, thì thực trạng đó vẫn tiếp diễn rất sôi động đến bây giờ. Cũng bởi vì ham rẻ hoặc với nhu cầu mua đi bán lại để kiếm lời nên nhiều người dân vẫn chấp nhận rủi ro để thực hiện các giao dịch mua bán các căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý. Chính vì thế mà bên bán có nhiều chiêu trò để “đánh tráo khái niệm” bằng Hợp đồng giữ chỗ, Hợp đồng đặt cọc, … nhằm lấy niềm tin của người mua căn hộ.
Tuy nhiên, gần đây đang có một số công ty bất động sản đã có chiêu thức mới trong giao dịch mua bán căn hộ hình thành trong tương lai khi mà pháp lý chưa đủ điều kiện. Cụ thể, trên thực tế có một tổ chức môi giới đã cho ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ với bên mua. Đồng thời, khẳng định chắc nịch rằng Hợp đồng chuyển nhượng “quyền sử dụng căn hộ” chỉ cần ra công chứng thì có thể mua đi bán lại, thậm chí là ra sổ bình thường.
Có thể người dân đã quen với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên dễ bị hiểu nhầm với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ cũng tương tự. Thế nhưng, về mặt pháp lý, đó là hai giao dịch được pháp luật công nhận hoàn toàn khác nhau.
Thứ nhất, về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 189 BLDS quy định như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Mà tại Điều 158 BLDS quy định về quyền sở hữu như sau: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Vậy, quyền sử dụng là một trong các quyền để cấu thành lên quyền sở hữu. Có nghĩa quyền sở hữu đã bao gồm cả quyền sử dụng. Ngược lại nếu chỉ có quyền sử dụng thì vẫn chưa đủ để được coi là quyền sở hữu.
Theo đó, Điều 197 BLDS quy định về tài sản thuộc sở hữu toàn dân như sau: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên mỗi cá nhân, tổ chức theo luật
đất đai chỉ được “quyền sử dụng” đất đai đó. Còn quyền sở hữu thuộc về toàn dân
mà không thuộc về riêng lẻ mỗi cá nhân, tổ chức nào.
Do vậy, trên thực tế các giao dịch chuyển nhượng bất động sản là đất đai
tồn tại dưới 2 hình thức là: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ có hợp pháp không, trong phạm vi pháp lý “chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ”, chúng ta cùng tham khảo các căn cứ, phân tích trong phần 2 của bài viết này.
Xem tiếp Phần 2 tại đây.
