Hiện nay, việc mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất đang thế chấp ngân hàng rất phổ biến bởi mức giá rẻ, đồng thời bên mua phần nào cũng an tâm hơn vì nhà, đất định mua không nằm trong quy hoạch hoặc gặp các vấn đề pháp lý bởi ngân hàng đã kiểm tra, xem xét kỹ trước khi nhận thế chấp. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, chẳng hạn về thông tin (do Giấy tờ ngân hàng đang giữ); bên bán không sang tên khi bên mua đã đặt cọc/ thanh toán, v.v… Nhằm hạn chế những rủi ro cho bên mua, bài viết sau đây sẽ đưa ra quy trình cũng như những lưu ý khi thực hiện mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng.
1. Nhà, đất đang thế chấp có thể bán/ chuyển nhượng được không?
Căn cứ Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, một trong những quyền của bên thế chấp đó là: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”. Theo đó, Khoản 8 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh là động sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên bảo đảm. Như vậy, bên thế chấp vẫn được quyền bán/ chuyển nhượng nhà, đất đang thế chấp nếu được Ngân hàng đồng ý.
2. Quy trình và lưu ý khi mua bán/ chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng.
Bước 1: Lập thoả thuận ba bên.
- Bên mua và bên bán phải đến ngân hàng xin sự đồng ý của ngân hàng.
- Tiến hành ký Biên bản thoả thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên bán được bán nhà, đất đang thế chấp; thoả thuận về thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán; thoả thuận thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng.
Các văn bản do ngân hàng ký phải do người đại diện có thẩm quyền của ngân hàng ký tên và đóng dấu. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên mua cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác.
Bước 2. Bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng để thanh toán số nợ của bên bán. Ngân hàng ký lệnh giải chấp.
Đối với trường hợp số tiền mua nhà lớn hơn số tiền nợ ngân hàng, bên mua cần yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản và chỉ mở phong tỏa tài khoản để chuyển cho bên bán khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà, đất (thoả thuận này ghi rõ trong Biên bản thoả thuận ba bên nêu trên). Bên mua cần lưu giữ lại các giấy tờ đã thanh toán, làm việc tại ngân hàng để đề phòng rủi ro sau này (nếu có).
Bước 3: Làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp và thủ tục mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất.
1. Thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
– Hồ sơ (Khoản 1 Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP):
- Bản chính: Phiếu yêu cầu xóa đăng ký.
- Bản chính hoặc bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu:
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng hoặc Văn bản xác nhận giải chấp của ngân hàng trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp (bên bán nhà, đất).
- Văn bản ủy quyền (trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền).
- Bản chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thời hạn giải quyết (Khoản 1 Điều 16 Nghị định 102/2016/NĐ-CP): Ngay trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ hoặc trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ); trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.
2. Công chứng hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất.
– Hồ sơ (Điều 40, 41 Luật Công chứng năm 2014):
- Bản chính: Phiếu yêu cầu công chứng.
- Bản chính: Dự thảo hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất (tự soạn hoặc yêu cầu công chứng viên soạn).
- Bản sao y hợp lệ: Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng.
- Bản sao y hợp lệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao y hợp lệ: Các giấy tờ liên quan mà pháp luật quy định phải có (Ví dụ: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; Văn bản cam kết/ thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân;…).
– Thời hạn giải quyết (Điều 43 Luật Công chứng năm 2014): Không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
3. Thực hiện thủ tục sang tên nhà, đất cho bên mua (thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất).
– Hồ sơ (Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNTMT)).
- Bản chính: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (kèm Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).
- Bản chính: Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất (đã công chứng).
- Bản chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thời hạn giải quyết (Điểm l Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)): Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Cần lưu ý thêm, căn cứ Khoản 5 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, trường hợp ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc thực hiện thủ tục sang tên đồng thời với thủ tục xoá đăng ký thế chấp thì các bên có thể ký và công chứng hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng nhà, đất trước. Sau đó, thực hiện thủ tục sang tên nhà, đất cho bên mua đồng thời với thủ tục xoá đăng ký thế chấp. Thông thường mỗi ngân hàng sẽ có quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp khác nhau. Chính vì thế, bên mua nên liên hệ với ngân hàng để hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án hợp lý nhất./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
