Với việc mở cửa nền kinh tế cùng nhiều chính sách mới ưu đãi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Đặc biệt là sự ra đời và có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh nhiều giá trị mà nó mang lại thì với các quy định của pháp luật hiện hành cũng có nhiều quy định hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, cụ thể:
1. Số lượng nhà ở được sở hữu:
Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thì người nước ngoài bị giới hạn về số lượng sở hữu nhà ở theo đó: Chỉ được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà và không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án.
2. Loại hình nhà ở:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại.
Riêng đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không phải nhà ở thương mại thì chỉ được hưởng giá trị của phần nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (Điều 186 Luật Đất đai).
Như vậy, loại hình duy nhất người nước ngoài được sở hữu là nhà ở thương mại từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3. Cấp giấy chứng nhận:
Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định rõ ràng về những trường hợp người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Nhưng hiện nay việc cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài vướng mắc một vấn đề sau:
“Một trong những điều kiện để người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam là việc người nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ những khu vực an ninh, quốc phòng (Điều 159 Luật Nhà ở).”
Cho đến nay vẫn chưa có một văn bản chính thức nào về việc xác định những khu vực an ninh, quốc phòng người nước ngoài không được phép sở hữu.
Chính vì vậy dẫn đến các cơ quan, ban ngành liên quan chưa có văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục cần thiết khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài.
Kể cả trường hợp người nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam nhưng rơi vào trường hợp nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng.
Đồng thời cũng đặt ra một vấn đề, nếu ngay từ đầu điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã quy định người nước ngoài không được phép sở hữu nhà tại các khu vực an ninh, quốc phòng, nhưng không quy định đâu là khu vực an ninh, quốc phòng thì các chủ đầu tư sẽ thực hiện bán nhà cho người nước ngoài sẽ căn cứ theo quy định nào?
4. Thời hạn sở hữu nhà:
Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở quy định người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm khi có nhu cầu theo quy định của pháp luật. Như vậy, căn cứ để xác định thời hạn sở hữu nhà ở là thời hạn ghi trên giấy chứng nhận được cấp cho chủ sở hữu.
Nhưng như đã phân tích ở trên, hiện nay chưa có hướng dẫn về việc làm sổ đối với người nước ngoài. Vì vậy, nếu căn cứ theo quy định trên thì chưa thể xác định được thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài.
Trong khi đó bên cạnh thời hạn sở hữu nhà ở thì đối với các căn hộ chung cư còn có quy định về thời hạn sử dụng. Căn cứ theo quy đinh tại Điều 99 Luật Nhà ở: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quan lý nhà nước”. Hiện nay, cấp công trình xây dựng được quy định có 4 cấp với thời hạn sử dụng từ dưới 20 năm đến 100 năm.
Như vậy, nếu người nước ngoài trong khi đang chờ hướng dẫn để được cấp giấy chứng nhận nhưng thời hạn sử dụng của công trình đã hết thì quyền lợi của người nước ngoài sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.
