Ngày 18/6/2014, Quốc hội ban hành Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (“Luật Xây dựng năm 2014”), theo đó quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng, áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. Trong quá trình áp dụng Luật Xây dựng năm 2014 đã có nhiều bất cập, và đã được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 40/2019/QH14. Và gần đây nhất là ngày 17/6/2020, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XIV, Quốc hội ban hành Luật số 62/2020/QH14 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 (“Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020”). Bài viết sau đây sẽ đưa ra những điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 so với Luật Xây dựng năm 2014.
1. Bổ sung khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.
Căn cứ Điểm đ Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đồng thời, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 cũng quy định việc kiểm soát loại hình dự án đặc thù này ở bước thẩm định dự án và bàn giao công trình, dự án.
Cùng với các đặc điểm chung của một dự án đầu tư xây dựng thông thường, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị còn có những đặc điểm đặc thù: yêu cầu cao đối với tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; thường sử dụng nguồn lực tài nguyên lớn về đất đai; tác động lớn đến phát triển kinh tế – xã hội,… Thực tế qua việc rà soát các dự án đầu tư xây dựng đã và đang triển khai hiện nay cho thấy không đảm bảo sự đồng bộ trong đầu tư nhà ở, dịch vụ thương mại và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; công tác kiểm tra nghiệm thu kéo dài dẫn đến nhiều vướng mắc trong nghiệm thu tổng thể toàn bộ dự án. Do đó, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2014 đã bổ sung quy định về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nhằm khắc phục các bất cập nêu trên mà không phát sinh thủ tục hành chính mới, không thay đổi trách nhiệm của các chủ thể đã được điều chỉnh bởi các pháp luật có liên quan.
2. Bãi bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng năm 2014.
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Đồng thời, khái niệm nhà ở riêng lẻ cũng được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể tại Khoản 2 Điều 3 thì nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Như vậy, khái niệm nhà ở riêng lẻ giữa Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 không có sự thống nhất với nhau. Do đó tại Điểm e Khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, khái niệm “nhà ở riêng lẻ” tại Khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 bị bãi bỏ.
3. Sửa đổi quy định về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng:
Theo Điều 34 Luật Xây dựng năm 2014, UBND cấp huyện cấp thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do minh quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, Khoản 7 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 giao quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng cho UBND cấp tỉnh. Theo đó, UBND cấp huyện chỉ còn thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn.
Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:
Theo quy định Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, Bộ Xây dựng có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình đặc biệt. Tuy nhiên, Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã bãi bỏ thẩm quyền này của Bộ Xây dựng và giao cho UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt.
Đồng thời, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định cụ thể hơn thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND cấp huyện, theo đó UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Như vậy, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng với tất cả các công trình xây dựng thuộc đối tượng quy định phải cấp phép xây dựng tại địa phương, điều này giúp tăng cường phân cấp quản lý cho chính quyền địa phương, nâng cao hiệu quả quản lý trong công tác quản lý trật tự xây dựng.
4. Quy định chi tiết hơn về tiêu chí phân loại dự án đầu tư xây dựng.
Điều 49 Luật Xây dựng năm 2014 quy định dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng và nguồn vốn sử dụng. Tuy nhiên, Khoản 8 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 vừa kế thừa quy định của Luật Xây dựng năm 2014, vừa bổ sung tiêu chí để phân loại dự án đầu tư xây dựng. Cụ thể, dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng; công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý; nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư.
5. Sửa đổi, bổ sung quy định về lập dự án đầu tư xây dựng.
Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 kế thừa quy định dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và quy định nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Đồng thời, Khoản 10 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 sửa đổi, bổ sung những nội dung sau đây:
– Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng: Ngoài chủ đầu tư thì cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp tại Khoản 3, 4 Điều 52 Luật Xây dựng năm 2014.
– Lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng: Ngoài dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A thì Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 còn bổ sung những dự án sau phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng:
- Dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
- Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
- Dự án khác do người quyết định đầu tư quyết định.
6. Một số dự án phải đánh giá sơ bộ tác động môi trường.
Căn cứ Khoản 11 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, trong nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được bổ sung nội dung “Đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và nội dung khác theo quy định của pháp luật có liên quan”. Như vậy, đối với các dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì phải đánh giá sơ bộ tác động môi trường.
7. Sửa đổi, bổ sung công trình được miễn giấy phép xây dựng.
Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, những công trình được bổ sung vào trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
– Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Theo quy định mới nêu trên, điểm đáng lưu ý là công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc các công trình này chỉ phải thực hiện 02 thủ tục tại cơ quan chuyên môn về xây dựng/ cơ quan cấp phép thay vì phải thực hiện tuần tự cả 03 thủ tục thẩm định dự án, thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng như trước đây.
Đồng thời, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 sửa đổi, bổ sung một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đáng chú ý như sau:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã lượt bỏ đi điều kiện “tổng diện tích sàn dưới 500m2”).
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa (Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định “siết chặt” hơn điều kiện miễn giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở nông thôn).
8. Rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng.
Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014, thời gian cấp giấy phép xây dựng là:
- 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời).
- 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ).
Đến Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, thời hạn cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời được rút xuống còn 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020).
Lưu ý: Thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn giữ nguyên là 15 ngày.
9. Bỏ quy định về đủ vốn khi khởi công xây dựng.
Theo Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, việc khởi công xây dựng công trình phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.
- Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng.
- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ.
- Có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn.
- Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình.
- Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
Tuy nhiên, Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã sửa đổi quy định trên, theo đó, khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư không phải đáp ứng điều kiện về đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình. Nhưng quy định mới bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
10. Sửa đổi, bổ sung quy định về phá dỡ công trình xây dựng.
– Bổ sung trường hợp được phá dỡ công trình.
Theo quy định tại Khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, trường hợp sau được bổ sung vào trường hợp được phá dỡ công trình xây dựng, cụ thể: “Trường hợp công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
– Quy định cụ thể về trình tự phá dỡ công trình.
Luật Xây dựng năm 2014 không quy định trình tự cụ thể mà chỉ quy định việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu:
- Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có).
- Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường.
Trong khi đó, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định cụ thể hơn về trình tự phá dỡ công trình:
- Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng. Trường hợp công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ, cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng.
- Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án, giải pháp phá dỡ công trình xây dựng đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
- Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng.
- Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ công trình xây dựng.
Trên đây là một số điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 so với Luật Xây dựng năm 2014. Được biết, Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021, trừ một số trường hợp khác do Luật quy định sẽ có hiệu lực từ ngày 15/8/2020. Để cập nhật toàn bộ những điểm mới của Luật Xây dựng, vui lòng xem toàn văn Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 cũng như Luật Xây dựng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 40/2019/QH14./.
Bộ phận Tin tức Pháp luật
