Câu hỏi: Tôi đang sinh sống ở Bình Dương và nay tôi đang muốn mua đất nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số hộ gia đình ở Đồng Nai (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), mục đích để trồng cây cảnh. Vậy tôi có được mua đất nông nghiệp ở khác nơi cư trú của mình không? Tôi muốn ký hợp đồng mua bán thì thực hiện như thế nào và thủ tục ra sao?
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn anh/ chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 2 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định nhận quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
[…]b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
[…] 2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.’’
Do đó, theo quy định trên, anh/ chị được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
[...] 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
“Điều 192. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.”
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Thứ hai, về trình tự, thủ tục cần thực hiện như sau:
Bước 1: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 và Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bên cạnh đó, Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
Do đó, thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hành nghề công chứng tỉnh Đồng Nai. Quy định về hồ sơ, trình tự thủ tục công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng được niêm yết cụ thể tại trụ sở của tổ chức. Anh/ chị cần liên hệ trực tiếp tổ chức hành nghề công chứng để được hướng dẫn và thực hiện theo yêu cầu.
Bước 2: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Người sử dụng đất phải tiến hành kê khai và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu) và lệ phí trước bạ (bên mua chịu) khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Bước 3: Thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo Điểm a Khoản 4 và Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời gian không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động.
Hồ sơ thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
Theo quy định Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (Điểm l Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ).
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định (Khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, được sửa đổi bởi Khoản 40 Khoản 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ).
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Trân trọng.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.
