
Câu hỏi: Công ty tôi có nhận chuyển nhượng một khu đất 100% đất ở để làm dự án nhà ở thương mại và đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án. Tôi có nghe liên quan đến việc đóng góp quỹ nhà ở xã hội 20%, nếu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của dự án theo giá thị trường thì xem như đã hoàn tất nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án. Vậy trong trường hợp của tôi, nếu chủ đầu tư đã lựa chọn đóng góp tính trên tiền sử dụng đất của 100% diện tích đất ở thì chủ đầu tư có phải nộp thêm nghĩa vụ nhà ở xã hội 20% nữa hay không?
Trả lời:
VietPointLaw cảm ơn anh/ chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến chúng tôi. VietPointLaw xin phúc đáp câu hỏi như sau:
Tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 quy định về xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và được hướng dẫn bởi Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể:
“1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
2. Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.”
Theo đó, đối với dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên thì chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư được lựa chọn: Dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội; Chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%; hoặc Nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Ngoài ra cũng không có quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị khi được Nhà nước giao đất ở phải nộp thêm khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với Nhà nước.
Như vậy, nếu chủ đầu tư của công ty anh/ chị đã nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định nêu trên thì chủ đầu tư không phải nộp thêm nghĩa vụ nhà ở xã hội 20%.
Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, như sau:
“2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”
Do đó, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị thì bên nhận chuyển nhượng dự án phải kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao; đồng thời tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt. Việc bố trí 20% quỹ đất dành để đầu tư nhà ở xã hội thì chủ đầu tư thứ cấp phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.
Trân trọng.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật.