Tách sổ đỏ là gì?
Tách sổ đỏ là việc chia một mảnh đất đã có sổ thành nhiều mảnh khác nhau trên cơ sở hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế và theo yêu cầu của cơ quan nhà nước khi đáp ứng các quy định về tách thửa của Luật Đất đai.
Việc thực hiện thủ tục này yêu cầu người sử dụng phải thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Một số trường hợp tách sổ:
Căn cứ vào nhu cầu của chủ sở hữu và quy định của pháp luật mà việc tách sổ đỏ có nhiều trường hợp khác nhau như:
+ Tách sổ do mua bán, chuyển nhượng một phần đất;
+ Tách sổ do thừa kế;
+ Tách sổ để hợp thửa với thửa đất liền kề;
+ Tách sổ để thay đổi mục đích sử dụng đất;
+ Tách sổ do phân chia tài sản chung của vợ chồng;
+ Tách sổ theo Quyết định của UBND về quy hoạch;
+ Tách sổ theo Bản án, Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành.
Điều kiện tách sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất Đai 2013 quy định về yêu cầu khi tách thửa đối với đất ở tại đô thị và nông thôn:
+ Đối với đất ở tại đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định diện tích tối thiểu được tách thửa;
+ Đối với đất ở tại nông thôn: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình cá nhân và đất nông nghiệp phải thỏa mãn điều kiện diện tích đất tối thiểu khi tách và đảm bảo quy hoạch của từng địa phương.
Như vậy, điều kiện đầu tiên khi tách thửa là phải đảm bảo diện tích đất tối thiểu và phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Hiện nay, ngoài quy định như trên thì điều kiện được phép tách thửa sẽ căn cứ vào các văn bản quy định tại địa phương.
Ví dụ: Tại thành phố Hồ Chí Minh căn cứ theo Điều 3 và Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND Thành phố quy định về điều kiện được phép tách thửa và diện tích tách thửa đối với đất ở như sau:
+ Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
+ Việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai;
+ Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu. Theo đó diện tích tổi thiểu được quy định theo từng vùng khác nhau như tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh thì thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tổi thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Trình tự thủ tục:
Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 hướng dẫn Luật Đất đai quy định về trình tự thủ tục tách thửa:
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định bao gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Giấy tờ nhân thân: Chứng minh thư/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu, hộ khẩu.
Bước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên môi trường.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa mới tách;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Chi phí:
+ Lệ phí trước bạ nhà, đất khi thực hiện: 0,5% theo giá đất tại Bảng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai (Điều 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 quy định về lệ phí trước bạ);
+ Các khoản lệ phí khác phát sinh khi thực hiện tách thửa như: phí đo đạc, phí thẩm định, phí cấp giấy chứng nhận cho người mới,… tùy theo từng cơ quan nhà nước tại địa phương quy định;
+ Riêng đối với trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất dẫn đến tách sổ còn phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân là 02% giá chuyển nhượng của từng lần (căn cứ theo quy định tại Điều 14 và Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi 2012) ngoại trừ các trường hợp được miễn thuế theo quy định pháp luật.
Trên đây là ý kiến tư vấn khái quát của chúng tôi về thủ tục, chi phí tách sổ đỏ theo qui định pháp luật hiện nay, nếu khách hàng mong muốn được tư vấn cặn kẽ, chính xác đối với hồ sơ cụ thể của mình có thể liên hệ trực tiếp với bộ phận tư vấn pháp luật của chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật
