Thực trạng tranh chấp đất đai đang ngày một gia tăng và phức tạp hơn, do đó việc hiểu biết các trường hợp cần xác nhận không tranh chấp đất là điều cần thiết để tránh rủi ro trong quá trình tiến hành các thủ tục liên quan về đất cũng như thực hiện các giao dịch dân sự.
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 (“Luật Đất đai”) và các văn bản hướng dẫn luật này không có điều luật quy định các trường hợp cần xác nhận không tranh chấp đất. Đất không có tranh chấp được xem như một điều kiện và được quy định trong từng trường hợp cụ thể như sau:
– Trường hợp 1: Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai: Đây là trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần xác nhận không tranh chấp đất với những người sử dụng đất liền kề để khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
– Trường hợp 2: Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai: Đây là trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì cần xác nhận không tranh chấp đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp 3: Khoản 5 Điều 100 Luật Đất đai: Người sử dụng đất trong trường hợp này là cộng đồng dân cư. Theo đó, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này, cần xác nhận không tranh chấp đất và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp 4: Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp 5: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp 6: Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai: Người sử dụng đất trong trường hợp này là cơ sở tôn giáo. Theo đó, việc xác nhận không tranh chấp đất là một trong những điều kiện để cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trường hợp 7: Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thực hiện xác nhận không tranh chấp đất để được tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này;
b) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
c) Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này.
– Trường hợp 8: Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai: Xác nhận không tranh chấp đất là một trong các điều kiện mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền sử dụng đất, cụ thể là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, nhìn chung có 08 trường hợp mà người sử dụng đất cần xác nhận không tranh chấp đất để có thể tiến hành các thủ tục liên quan. Trong đó, trường hợp 08 được quan tâm nhiều nhất hiện nay vì việc thực hiện các quyền sử dụng đất diễn ra một cách phổ biến và thường xuyên.
Hồ sơ xác nhận không tranh chấp đất được nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin xác nhận đất không có tranh chấp (viết tay). Trong đơn cần có các nội dung sau đây:
+ Quốc hiệu, tiêu ngữ được ghi ở đầu và nằm ở giữa đơn;
+ Tên của đơn: ĐƠN XIN XÁC NHẬN (Về việc đất không có tranh chấp);
+ Phần kính gửi đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
+ Thông tin nhân thân của người làm đơn bao gồm: (1) Họ và tên; (2) Số chứng minh nhân dân; (3) Nghề nghiệp; (4) Hộ khẩu thường trú; (5) Chỗ ở hiện nay; (6) Số điện thoại;
+ Lý do xin xác nhận và thông tin thửa đất xin xác nhận;
+ Người làm đơn ký và ghi rõ họ tên ở cuối đơn.
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Văn bản uỷ quyền thực hiện thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp (nếu có);
– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân có chứng thực của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chứng thực.
Hiện nay không có quy định pháp luật về thời hạn giải quyết hồ sơ xin xác nhận không tranh chấp đất, do đó Ủy ban nhân dân nơi nộp đơn sẽ hẹn thời gian trả hồ sơ cụ thể và căn cứ theo lịch hẹn, người xin xác nhận đến nhận kết quả.
